離婚時には夫婦で財産を平等に分け合う「財産分与」を行います。不動産も財産分与の対象です。今回のコラムでは、離婚時に不動産売却をする際の流れと注意点について紹介します。
財産分与するもの・しないもの
財産分与をするのは夫婦が婚姻中に築いた財産のすべてが対象になり、名義人が誰であるかは関係ありません。たとえば夫名義の自動車も離婚時には財産分与の対象となります。基本的には財産は2分の1ずつに分けます。片方が専業主婦（主夫）だったので、その分得られる財産が減るということはありません。ただし、財産分与の方法や割合は話し合いによって決めることもできます。
婚姻中に築いた財産は共有財産として、離婚時には平等に分けられますが、婚姻前にそれぞれの名義で取得していた不動産や車、また別居中に築いたそれぞれの財産、相続で引き継いだ財産は「特有財産」として、財産分与の対象にはなりません。
財産分与ではあらゆる財産を分配するのが基本で、住宅ローンなどのマイナスの財産（借金）もその対象です。たとえばプラスの財産が2000万円、マイナスの財産が1000万円あった場合には、差し引きして残った1000万円について2分の1ずつ分けることになります。
ただし、財産分与の対象となるのは夫婦で築いた共有財産が対象です。一方がギャンブルにはまって作った借金などは共有財産とはなりません。
不動産の財産分与方法
不動産というモノを2人で平等に分ける方法としては、「売却して得た金額を分ける」というのが基本的なパターンで公平性も高くなります。
その他には「一方が住み続け、住まない方に代償金を支払う」「共有名義にする」「土地だけなら2つ分割してそれぞれが所有する」という3つが挙げられます。
一方が住み続ける場合は、引っ越す方が損をしますので、その代償として査定金額の半分を現金で渡すという方法があります。子どもの学校などの都合で引っ越しをしたくない場合には有効です。ただし、住み続けるのが家やローンの名義人でない場合、引っ越した名義人がローンを滞納するリスクや、連帯保証人としての返済義務が残るので、引っ越しをしたくない場合でも一度売却して新たな家を同じ土地で探す方がトラブルを回避するためにはおすすめです。
また、共有名義にすると、家の所有者が2人になります。この際は、売却や賃貸物件にするなどといった契約には2人の同意が必要になります。そのため、あまり現実的な方法とはいえません。また、土地だけの場合は2つの土地に分割してそれぞれが所有することも可能です。しかし、土地の広さが半分になると使い勝手が悪くなるため、土地の価格としては分割する前の半額以下になってしまうパターンが多く、こちらもおすすめできません。
離婚時の不動産の売却の流れ
離婚時であっても、不動産を売却する流れは通常と変わりません。まずは不動産会社に査定を依頼し、売却金額を決め、媒介契約を結んで売りに出します。不動産会社と結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。基本的には「専任媒介契約」がおすすめです。
これらの違いは別のコラムで詳しく取り上げていますので、ぜひ参考にしてください。
不動産会社に仲介を依頼する以上、重要なのは「信頼できる不動産会社を選ぶ」ことです。そのため、査定は必ず複数の会社に依頼することをおすすめします。査定金額は、その金額で売れるという保証をする金額ではないので、あえて相場よりも高い価格を提示し、自社と媒介契約を結んでもらおうとする悪質な業者がいます。また、相場よりも低い査定価格を提示する業者は、その土地の相場感がつかめていない可能性が高くなります。それらの業者を避けるためにも、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしてください。
不動産は売り出してから買い手がつくまでの平均が3か月、不動産会社の選定や契約後の引き渡しまで含めると、スムーズにいっても6か月ほどかかります。その間、財産分与ができなくなるので、なるべく早く財産分与を終えたいのであれば不動産買取といって、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法も検討してください。不動産買取であれば、仲介での売却よりも2～3割ほど安くなるものの、数週間で物件が現金化できます。
離婚時の不動産売却の注意点
財産分与に関わる不動産売却では、以下の3つがポイントになります。
住宅ローンが完済できるか
不動産を売却する際に、必ずチェックしなくてはならないのは「住宅ローンの残債」です。離婚時には住宅ローンが残っている場合も多くあります。
不動産を売却する際には、売却と同時に住宅ローンの完済をしなくてはなりません。売却して得られる資金や貯蓄などを充当しても住宅ローンが完済できない場合は、「売却を諦めて住み続けてローンを返済していく」か「任意売却を目指す」の2通りの方法があります。
これまで通りローンを返済していくのなら、物件に住むのはローンの名義人にし、配偶者が連帯保証人となっていう場合は外す手続きを金融機関で行うようにしましょう。ただし連帯保証人から外れることは金融機関の許可が必要で、認められないことも多くあります。新たな連帯保証人や担保を立てるなど、条件次第で許可が下りることもありますので確認をするようにしてください。
任意売却は、金融機関の許可を得てローンの完済ができなくても売却できるというものです。通常の不動産売却と同様に、不動産会社に仲介をしてもらって一般市場に売り出すため、相場に応じた金額での売却が期待できます。しかし、売却して得たお金を住宅ローンに充当しても、足りない部分はローンとして残り、返済義務があります。ただ、競売と比べると大きな金額で売却できるため、残債も大きく減らせる点がメリットとなります。
任意売却の流れやメリットについては、以下の記事で詳しく説明しています。
話し合って決まった内容は公正証書に
離婚時に話し合って決めた内容は、公正証書にすることをおすすめします。公正証書にすれば、法的な拘束力を持った書類となるため、例えば一方がもう一方に対してお金を支払う取り決めをした場合に、その支払い滞納があれば給料などの財産の差し押さえができるようになります。また、後々の言った言わないのトラブルが回避できます。
全国の公証役場の設置場所は以下のリンクよりご確認ください。
財産分与は弁護士に依頼するのがおすすめ
財産分与の詳細を当事者間だけで完結させると、財産分与の対象となるはずのものを除外して計算してしまう、または対象外のものを含めてしまうといったミスが起きやすくなります。公平な判断をするためにも、財産分与時には弁護士に依頼して、相談しながらすすめていくとよいでしょう。
まとめ
離婚による不動産売却では、スピード感が求められます。また、場合によっては任意売却を目指す必要もあります。任意売却を伴う不動産売却の手続きは複雑なので、信頼できる専門家にサポートを依頼しましょう。
豊島区・板橋区・埼玉県の不動産売却・買取は地域密着の株式会社カラーズハウスがサポートいたします。
住み替え、相続などについてもお悩みがあればお気軽にご相談ください。
