高齢の親が認知症になってしまう、事故で知的障害者になってしまった場合、たとえ子どもであっても、医療費や介護費用のために親が住んでいる家や所有している不動産を売却することはできません。

今回のコラムでは、認知症などで正常な意思能力を失ってしまった親の所有財産を売却する方法として、成年後見制度の概要と特徴を紹介します。注意点もあわせて紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

意思能力がない状態での契約は無効になる

仮に、認知症のような意思能力がない親が不動産の売買契約を結んだとしても、それに効力は発生せず、無効になります。とはいえ、所有権は親にあるため、子どもが代わりに売買することもできません。ケガで不動産会社まで訪問できない、といった場合には委任状を作成し、子を代理人として立てれば済みますが、認知症の場合は、意思能力がないので代理人が立てられません。

これにより、認知症の親が介護施設に入居するから自宅や所有不動産を売却したい、と思っても売却できない状況が生まれます。このような状況をサポートするためにあるのが「成年後見制度」です。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や知的障害などの理由で判断能力が十分でない人の代わりに成年後見人となった人が契約を結んだり、財産の管理を行ったりといった支援ができる制度のことです。不動産売買に限らず、保険の手続き、介護施設への入居契約なども可能です。

成年後見人は本人の代わりの契約だけでなく、判断能力が不十分な状態で行ってしまった本人にとって不利益な契約の解除申請も可能です。

法定後見制度・任意後見制度

成年後見制度には、「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。

どちらも本人の意思能力が十分でなくなってから効力を発揮する点は同じですが、法定後見制度は本人が認知症などになどになり、判断能力が失われた段階で家族などが家庭裁判所に申請し、家庭裁判所が後見人を選ぶのに対し、任意後見制度では、本人が判断能力のある段階であらかじめ将来のための後見人を本人自身が選びます。

法定後見制度の特徴・注意点

法定後見制度では、家庭裁判所によって後見人が選定されます。後見人を誰にするかを指定することはできず、家庭裁判所の判断に委ねられます。親族を候補にすることはできるものの、家庭裁判所が選ぶとは限りません。また、親族が選定される可能性は、これまでのデータ上あまり多くなく、弁護士や司法書士、社会福祉士などが選出されるケースが多くあります。

たとえ希望した候補者が選ばれずに納得がいかなかったとしても申し立ての取り下げはできません。弁護士や司法書士が法定後見人に選ばれた場合は報酬の支払いが必要です。

家庭裁判所が法定後見人を選ぶ際には、本人をはじめ、候補者や親族との面談などが行われ、3か月ほどかかります。

法定後見制度には、既に本人が行った法律行為の取消権があります。これは後述する任意後見制度にはない権利です。

任意後見制度の特徴・注意点

任意後見制度では本人に判断能力があるうちに、将来に備えて後見人をあらかじめ自ら選任し、看護や財産について代理で管理する権限を与えるものです。

後見人になるには、本人と後見人になる方の間で任意後見契約を結ぶ必要があり、公証役場という場所で書類を作成します。公証役場は元裁判官などが公証人という立場で職務を行っているところで、一般の市役所や区役所とは別に設けられています。

任意後見人になるための条件は成人であることで、身内だけでなく友人や弁護士などを、文字通り「任意」で選べます。

また、判断能力がある段階であらかじめ結ぶ契約であることから、契約の内容も本人と後見人の同意によって柔軟に決められます。任意後見人に選んだからといって法定後見人のようにすべての財産管理をしてもらわなくてはならないわけではありません。

任意後見契約はいつでも結べますが、効力を発揮するのは、本人の判断能力がなくなってからで、年齢などで決まるわけではありません。本人に判断能力がなくなった段階で任意後見人になることを引き受けた人や親族が家庭裁判所に対して申し立てをし、認められてから任意後見人としての業務がスタートします。

そのため、任意後見人の契約を結んでも、本人が元気なまま亡くなった場合には、後見人としての仕事をせずに終わることもあります。

本人自ら後見人を選べる点で、その後のトラブルが起きづらい点は任意後見制度のメリットです。家族や友人を選任すれば、契約内容によりますが、報酬の支払いは必要なくなります。

ただし、任意後見人はその職務について家庭裁判所の監督を必ず受け、定期的な報告をする義務がありますので、勝手に何でもできるわけではありません

後見人が本人に代わって不動産を売却するには

法定後見人も任意後見人も、本人の利益保護を目的とする制度です。そのため、たとえ本人の財産を増やす目的であっても、積極的な不動産投資や運用、売却はできません。基本的には財産の保護と維持を行うのが後見人の役目になります。

例えば、本人の居住用の物件でなければ、介護費用に充てるといった正当な理由のために売買契約を結ぶことは可能ですが、本人が住んでいる物件を勝手に売却することはできず、あらかじめ家庭裁判所の許可が必要になります。許可なく契約を結んだ場合は無効になります。

本人の居住用以外の不動産も介護費や医療費の捻出といった「本人のため」である必要があります。後見人や親族のために売却することはできません。また、相場よりも明らかに安い価格で売却することも、例え購入者が家族や親族であっても「本人のため」にはならないため、できません。

将来のために家族信託の利用も検討しよう

後見制度では本人の利益保護を目的としているため、財産の活用方法には一定の制限があります。そのため、活用しづらいシーンも出てきます。そこで近年では、任意後見制度に併せて家族信託を行う家庭が増えてきています。

家族信託とは、信頼できる家族や親族と契約（信託契約）を結び、財産管理を任せる方法のことです。家族信託では、財産管理を任された人（受託者）が自由に不動産を売買できるように契約内容を設定できますし、開始時期も認知症の有無にかかわらず、任意で決められ、裁判所の関与もありません。

ただし、家族信託で任せられるのは、財産の管理や処分に関することのみで、本人（委任者）の医療・リハビリ・介護・施設入所などの身のまわりの手続きを本人に代わって行うことはできません。身の回りのことから財産管理まで信頼できる家族に任せたい、という場合には任意後見制度と家族信託を併用するのがおすすめです。

まとめ

任意後見制度や家族信託では、本人が財産などを任せる相手を決められます。信頼できる人に将来のことを任せるというのは、その後の安心のためにも重要なことです。

不動産売却でも同様で、適正な価格で損なく売却するためには、信頼できる専門家に依頼することが最重要になります。

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