引っ越しなどに伴い現在の自宅に住み続けられなくなった場合、売却をするのが1つの選択肢になります。しかし、住宅ローンを組んで購入した不動産を売却する際には、売却して得たお金や自己資金を充当して、住宅ローンを完済しなければなりません。

しかし、住宅ローンの支払いを続けながら、新しい家の家賃やローンを支払うことが困難な場合も多く、そのようなときには現在の不動産を任意売却するという方法があります。

この記事では、任意売却の流れからメリットやデメリット、任意売却をする上での注意点について解説しています。ぜひご自身の状況にあわせて参考にしてください。

住宅ローンの支払いが厳しい場合の対処法

不動産売却において、売却して得られるお金や貯蓄などの自己資金を使っても住宅ローンの完済ができない状態をオーバーローンといいます。

オーバーローンであれば、不動産の売却はできず、これまで通り毎月ローンを返済していくのが基本となります。

とはいえ、引っ越しが決まっているのにも関わらず、既存のローン返済と新居の家賃やローンの支払いを同時に行うのは厳しい場合も多いでしょう。そして、ローン返済が滞り、督促が来ても対応をしなければ、競売にかけられ、強制的に退去させられてしまう恐れがあります。

そのような状況を避けるための手段が「任意売却」です。

任意売却のメリット・デメリット

住宅ローンの返済が厳しい場合、住宅ローンを組んだ金融機関の許可が得られれば、「任意売却」という手段での売却が可能になります。任意売却のメリットとデメリットについて確認していきましょう。

任意売却のメリットその1：自宅が競売にかけられるのを回避できる

任意売却が認められると自宅が競売にかけられるのを避けられます。これまで通り自宅に住みながら、売却のための活動が行えます。競売の場合は自宅が官報やインターネットで閲覧可能となり、間取り・室内写真・最低落札金額などが公開され、自宅が競売にかけられていることが周囲から認知できるようになります。一方、任意売却の場合は、通常と同じように市場に不動産を売りに出すため、プライバシーを保護したままの売却が可能です。

任意売却のメリットその2：適正価格での売却が可能

任意売却は一般の売却と同様に、不動産会社に仲介をしてもらって自宅を売りに出します。そのため、相場に沿った適正価格での販売がしやすい点がメリットです。競売と異なり、任意売却で売りに出されているということは周囲には分かりません。

任意売却のメリットその3：手元にお金が残せる可能性がある

売却後にも残ってしまうローンについては返済の義務が残りますが、ローンの残債を大きく減らせるため、その後の生活に支障が起きにくいのが任意売却の特徴です。さらには、金融機関の許可を得て行うものなので、無理のない返済計画を立てられる点や、手元にお金が残せる可能性がある点もメリットになります。

任意売却のデメリットその1：最低売却価格の設定がある

任意売却にあたっての最低価格は金融機関によって決められます。その価格を下回る金額では売却できません。立地などの問題で買い手がつきづらい物件であれば、不動産会社に直接売却する不動産買取も検討することをおすすめします。金融機関の提示する最低価格以上での買い取りとなるのならば、売却方法は仲介である必要はありません。

任意売却のデメリットその2：住宅ローンの滞納が必須

任意売却はあくまでローンの返済ができないことが前提となるため、任意売却の許可が得られるのは、ローンの滞納をしてからになります。任意売却は金融機関にとってもリスクがあることなので、滞りなく返済ができている状態では任意売却はできません。

任意売却の許可が下りない4つのケース

金融機関の許可が必要な任意売却は、大きなメリットがあるものの、どのような場合でも行えるわけではありません。金融機関の許可が下りない4つの主なケースを確認しておきましょう。

ローンを組んで日が浅い

住宅ローンを組んで間もない場合は、たとえ売却しても残債が多くなります。金融機関は、住宅を担保にお金を貸しています。売却すると担保のない状態となるため、残債が多い状態は金融機関にとってリスクが高く、任意売却が認められにくくなります。

連帯保証人・共同名義人の同意が得られない

任意売却を行うためには連帯保証人や共同名義人全員の同意が必要になります。全員の同意が得られないときには任意売却ができません。

税金や保険料の滞納で国や自治体に差し押さえられている

税金や社会保険料の滞納などがあり、国や自治体から自宅を差し押さえられてしまっている場合は、先にそれらの滞納を解消し、差し押さえから外してもらわないと任意売却することができません。

競売にかけられるまで時間的余裕がない

競売は、任意売却と同じく、オーバーローン時の不動産売却方法です。競売は一般市場に売りに出されるのではなく、裁判所での入札形式となるため、売却価格は相場より何割も低くなるのが一般的です。

ローン返済の滞納が続くと競売にかけられるのですが、任意売却は、ローンの滞納から競売にかけられて入札を開始し、その後開札される2日前までに開始しなければなりません。競売が近く、時間的猶予がないことを理由に任意売却の許可が下りないことがあります。

任意売却を開始した後の注意点：一定期間後は競売にかけられる

金融機関の許可が得られて任意売却を開始しても、設定された一定期間のうちに買い手が見つからなければ競売にかけられてしまいます。

競売後に残った住宅ローンは、ほとんどの場合、一括支払いが求められます。月々の返済が困難な状態から一括返済は現実的に厳しく、結果として自己破産せざるをえなくなることが多々あります。

さらに、自己破産した場合でも残債は帳消しにはならず、連帯保証人に請求がいきます。連帯保証人に大きな迷惑がかかってしまうことは避けるべきでしょう。

そのため、住宅ローンの返済が難しい場合こそ、いかに任意売却の許可を得るか、いかに任意売却中に成約するかが重要になります。

任意売却の流れ

任意売却は、以下のような流れで行われます。

住宅ローンの滞納・督促状が届く

任意売却は、あくまで住宅ローンが返済できない人への特例措置として行われるものです。そのため、返済能力があると認められる場合には任意売却ができません。

金融機関へ相談

現在の残債の正確な把握と、今後の相談をかねて金融機関へ訪問します。任意売却の許可は下りなくても、返済条件を緩和して返済が続けられるようにするといった場合もあります。いずれにしても金融機関との信頼関係が重要になりますので、滞納をした段階で早めに相談するようにしてください。

物件の査定・不動産会社の選定

任意売却の実行が現実味を帯びてきた段階で、不動産会社に査定を依頼します。この際、複数の不動産会社に依頼し、信頼できるところを選定してください。査定価格は、そのまま売却価格になるわけではありません。あくまで適正価格を知り、その価格で売却するために信頼できる不動産会社を選ぶようにしてください。

金融機関に任意売却の許可を得、任意売却を開始する

査定価格や売却までに必要な期間などの資料をもとに、金融機関で任意売却の許可を得て、任意売却を開始します。

まとめ

任意売却では、通常の売却と同じ方法で売りに出すため、内覧希望者への対応などをはじめ、自宅を売るための基本的な行動が重要になります。

また、競売にならないよう、任意売却では売買契約の締結までのスピードも求められます。任意売却を行う際には、得意とする不動産に依頼することを検討してください。

任意売却を伴う不動産売却の手続きは複雑なので、信頼できる専門家にサポートを依頼しましょう。
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