自宅を売却した際、税金は発生するのか。不動産の売却は、ほとんどの方が何度も経験することではないので、税金が発生するのかどうかについて詳しくは分からないという場合が多いでしょう。
今回のコラムでは、マイホームを売却した際に税金が発生する仕組みや、税金を抑えるための特例について解説します。
税金は所得（利益）に対してかけられる
家や建物、土地などの不動産を売却した際に、利益が発生すれば所得税と住民税がかかります。これらをまとめて譲渡所得税といいます。また、2037年までは所得税に対してさらに復興特別所得税もかかります。
譲渡所得税は不動産を売却して得た金額すべてに対して、一定の割合でかけられるのではありません。
不動産は購入する際に、土地や建物の購入費や売買の際に仲介業者へ支払った費用などさまざまな経費がかかっています。売却して得た金額にそれらを差し引いてもプラスであるならば、利益が発生したことになりますが、一定の条件で適応できる特別控除や特例は、利益からさらに一定の金額を差し引けます。
費用や経費、特別控除などを差し引いても手元にお金が残る場合、それに対して一定の割合で税金が発生することになります。
マイホームは5年以上所有してから売るのがおすすめ
不動産売却によって得た所得（譲渡所得）に対して課せられる税率は不動産の所有期間によって異なります。譲渡所得は「譲渡価額（売却価格）－取得費－譲渡費用－特別控除」で計算できます。
5年を超えた所有期間がある場合は「長期譲渡所得」となり税率が低く、5年以下の所有期間であれば「短期譲渡所得」となり税率が高くなります。
所有期間は「譲渡（売却）した年の1月1日現在まで」の所有期間で計算され、自身の実家など、相続の場合には所有開始となるのは相続したタイミングではなく元の持ち主（親）の所有期間も合わせて計算します。
長期譲渡所得の場合に支払う税金の求め方は以下の計算式の通りです。
「譲渡所得×20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）」
また、短期譲渡所得の場合は以下のようになります。
「譲渡所得×39.63％（所得税30％+住民税9％+復興特別所得税0.63％）」
所有期間が10年を超えるとさらにお得「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は通常よりも低い税率で計算できる軽減税率の特例が受けられます。10年を超えた所有であれば長期譲渡所得となり元々税率は低くなりますが、6,000万円以下の部分についてはさらに低くできる特例となります。
6,000万円以下の部分の税額の計算式は
「譲渡所得×14.21%（所得税10%+住民税4％+復興特別所得税0.21％）」です。
ちなみに、6,000万円を超えた部分に関する税率は通常の長期譲渡所得に対する税率と同じ20.315%です。
参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
重要！税金をお得にするための「3,000万円の特別控除」
マイホームなどの自分が住んでいるまたは以前に住んでいた家を売却する場合に、最重要とも言えるのが、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特別控除です。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
この特例は、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができ、譲渡所得が3,000万円以下になる場合は税金がかからないということになります。所有期間に関係ない特例なので、譲渡所得が3,000万円以下なら、税金がかからなくなり、あえて長期譲渡所得になるように長く所有する必要はありません。
主な要件としては
・現在住んでいる住宅であること
・現在住んでいない場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
・前年や前々年にこの特例を適用していないこと
・親子や夫婦など特別な関係の相手に売ったものでないこと
などが挙げられます。適用条件について詳しくは国税庁の該当ページをご確認ください。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」と併用可能です。
例えば、マイホームの売却による利益が7,000万円の場合、3,000万円の特別控除を適用すると4,000万円になり、4,000万円は6,000万円以下なので、4,000万円に対してかけられる税率には軽減税率の特例が適用され14.21%になります。
この場合、
4,000万円×14.21%＝568万4千円が売却利益に対して支払う所得税（復興特別所得税含む）と住民税の合計になります。
参考：「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
特例を受けるには確定申告が必要
長期譲渡所得に対して課せられる所得税と住民税において、所得税は確定申告が必要です。住民税については、確定申告を行えば改めて手続きをする必要はありません。会社に勤めていて給与所得がある場合は勤務先が給与から天引きして納付してくれますし、フリーランスなどの自営業の場合は確定申告をした年の5月以降に自治体から納付書が送られてきます。納付書は一括払いのものと年4回の分割払いのものが同封されているので、どちらかを選んで支払うことになります。
特別控除を適用して確定申告をしたい場合には、必要な書類がありますので確定申告時に添えて提出します。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用に必要な書類
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
・売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
譲渡所得の内訳書は国税庁のHPでひな形がダウンロードできます。登記事項証明書は法務局から取り寄せます。オンラインで請求すると窓口よりも手数料が安くなります。
まとめ
不動産売却の手続きは複雑なので、信頼できる専門家にサポートを依頼しましょう。
豊島区・板橋区・埼玉県の不動産売却・買取は地域密着の株式会社カラーズハウスが、特別控除の適用も含めてサポートいたします。
住み替え、相続、離婚、任意売却などについてお悩みがあればお気軽にご相談ください。
