自宅を売却した際、税金は発生するのか。不動産の売却は、ほとんどの方が何度も経験することではないので、税金が発生するのかどうかについて詳しくは分からないという場合が多いでしょう。

今回のコラムでは、マイホームを売却した際に税金が発生する仕組みや、税金を抑えるための特例について解説します。

税金は所得（利益）に対してかけられる

家や建物、土地などの不動産を売却した際に、利益が発生すれば所得税と住民税がかかります。これらをまとめて譲渡所得税といいます。また、2037年までは所得税に対してさらに復興特別所得税もかかります。

譲渡所得税は不動産を売却して得た金額すべてに対して、一定の割合でかけられるのではありません。

不動産は購入する際に、土地や建物の購入費や売買の際に仲介業者へ支払った費用などさまざまな経費がかかっています。売却して得た金額にそれらを差し引いてもプラスであるならば、利益が発生したことになりますが、一定の条件で適応できる特別控除や特例は、利益からさらに一定の金額を差し引けます。

費用や経費、特別控除などを差し引いても手元にお金が残る場合、それに対して一定の割合で税金が発生することになります。

マイホームは5年以上所有してから売るのがおすすめ

不動産売却によって得た所得（譲渡所得）に対して課せられる税率は不動産の所有期間によって異なります。譲渡所得は「譲渡価額（売却価格）－取得費－譲渡費用－特別控除」で計算できます。

5年を超えた所有期間がある場合は「長期譲渡所得」となり税率が低く、5年以下の所有期間であれば「短期譲渡所得」となり税率が高くなります。

所有期間は「譲渡（売却）した年の1月1日現在まで」の所有期間で計算され、自身の実家など、相続の場合には所有開始となるのは相続したタイミングではなく元の持ち主（親）の所有期間も合わせて計算します。

長期譲渡所得の場合に支払う税金の求め方は以下の計算式の通りです。

「譲渡所得×20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）」

また、短期譲渡所得の場合は以下のようになります。

「譲渡所得×39.63％（所得税30％+住民税9％+復興特別所得税0.63％）」

所有期間が10年を超えるとさらにお得「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は通常よりも低い税率で計算できる軽減税率の特例が受けられます。10年を超えた所有であれば長期譲渡所得となり元々税率は低くなりますが、6,000万円以下の部分についてはさらに低くできる特例となります。

6,000万円以下の部分の税額の計算式は

「譲渡所得×14.21%（所得税10%+住民税4％+復興特別所得税0.21％）」です。

ちなみに、6,000万円を超えた部分に関する税率は通常の長期譲渡所得に対する税率と同じ20.315%です。

参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

重要！税金をお得にするための「3,000万円の特別控除」

マイホームなどの自分が住んでいるまたは以前に住んでいた家を売却する場合に、最重要とも言えるのが、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特別控除です。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

この特例は、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができ、譲渡所得が3,000万円以下になる場合は税金がかからないということになります。所有期間に関係ない特例なので、譲渡所得が3,000万円以下なら、税金がかからなくなり、あえて長期譲渡所得になるように長く所有する必要はありません。

主な要件としては

・現在住んでいる住宅であること

・現在住んでいない場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること

・前年や前々年にこの特例を適用していないこと

・親子や夫婦など特別な関係の相手に売ったものでないこと

などが挙げられます。適用条件について詳しくは国税庁の該当ページをご確認ください。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」と併用可能です。

例えば、マイホームの売却による利益が7,000万円の場合、3,000万円の特別控除を適用すると4,000万円になり、4,000万円は6,000万円以下なので、4,000万円に対してかけられる税率には軽減税率の特例が適用され14.21%になります。

この場合、

4,000万円×14.21%＝568万4千円が売却利益に対して支払う所得税（復興特別所得税含む）と住民税の合計になります。

参考：「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（国税庁）

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

特例を受けるには確定申告が必要

長期譲渡所得に対して課せられる所得税と住民税において、所得税は確定申告が必要です。住民税については、確定申告を行えば改めて手続きをする必要はありません。会社に勤めていて給与所得がある場合は勤務先が給与から天引きして納付してくれますし、フリーランスなどの自営業の場合は確定申告をした年の5月以降に自治体から納付書が送られてきます。納付書は一括払いのものと年4回の分割払いのものが同封されているので、どちらかを選んで支払うことになります。

特別控除を適用して確定申告をしたい場合には、必要な書類がありますので確定申告時に添えて提出します。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用に必要な書類

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]

・売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]

譲渡所得の内訳書は国税庁のHPでひな形がダウンロードできます。登記事項証明書は法務局から取り寄せます。オンラインで請求すると窓口よりも手数料が安くなります。

まとめ

不動産売却の手続きは複雑なので、信頼できる専門家にサポートを依頼しましょう。

豊島区・板橋区・埼玉県の不動産売却・買取は地域密着の株式会社カラーズハウスが、特別控除の適用も含めてサポートいたします。

住み替え、相続、離婚、任意売却などについてお悩みがあればお気軽にご相談ください。

今回のコラムでは、自宅の売却後も住み続けることができる「リースバック」をテーマに、特徴やメリット・デメリットを紹介していきます。

リースバックは、実行することをおすすめできる人が限られるサービスです。現在、リースバックの利用を検討している方は、ぜひご自身のケースと照らし合わせてご覧ください。

リースバックは売却した自宅に借主として住み続けられるサービス

リースバックとは、自身が所有している住宅を不動産会社に売却したのち、自身が借主として家賃を支払いながら住み続けられるサービスのことです。売却して得た代金は一括で支払われますので、まとまったお金が必要な場合の1つの手段となります。不動産会社が直接物件を買い取るため、現金化が早い点や、売却後に引っ越しが不要な点が大きな特徴です。また、売却後は不動産会社が所有者になります。

リースバックの5つのメリット

リースバックを行うことのメリットには、主に以下の5つが挙げられます。

売却後もそのまま住み続けられる

リースバックの一番のメリットは、物件の売却後も住み続けられることです。子どもが小学校を卒業するまでは引っ越しをしたくない、高齢で新たな賃貸契約を結ぶのが難しい、介護施設に入居するまでの数年間だけ住み続けたいなど、引っ越しをしたくない事情がある場合には有効な手段となります。また、引っ越しをしないので、基本的には自宅を売却したことが周りに知られることはありません。

現金化が早い

リースバックにおける物件の売却先は不動産会社です。通常の不動産売却と異なり、不動産会社に仲介をしてもらって一般の買い手を見つけるという作業が不要なため、早ければ数週間で自宅を現金化できます。

売却して得たお金の使い道に制限がない

リースバックでは売買契約と賃貸借契約の2つを同時に行います。しかし、自宅の売却で得たお金を家賃に充当するといった契約ではないため、売却で得たお金をどのように使うかは売主の自由です。

 

賃貸なので固定資産税や管理費・修繕積立金がかからない

自宅の売却後、所有権は不動産会社に移ります。これまで通り住み続けられる点は同じですが、その立場は所有者ではなく借主です。そのため、所有者であるときに発生した固定資産税、マンションであれば管理費や修繕積立金の支払いは不要になります。

将来的な買い戻しが可能

リースバックでは、将来的な買い戻しが可能な契約となっていることがあります。

一時的にお金が必要になったが、今の家が気に入っている場合などにはメリットになります。

リースバックの5つのデメリット・注意点

リースバックには、知っておきたいデメリットや注意点が多くあります。

買取価格が相場よりかなり安い

不動産を売却する方法には、仲介での売却と、不動産会社が直接買い取る不動産買取の2つがあり、リースバックは不動産買取の一種です。通常の不動産買取は不動産会社が買い取ったあとに物件をリフォームし、一般市場で売却します。この際、不動産会社が利益をのせて売却するので、仲介で売却するよりも売却価格が2～3割ほど安くなります。

そして、リースバックの場合は、不動産会社が買い取ったあとに一般市場に売りに出されるのではなく、基本的には不動産会社がそのまま物件の貸主として管理を続けます。物件を所有することで発生するリスクを不動産会社が負うことになるため、通常の不動産買取よりもさらに安い価格での買い取りとなる傾向があります。現金化が早い点に魅力があるものの、その金額には期待できない点はリースバックの最大のデメリットです。

売却価格よりも住宅ローンの残債が大きいと実行できない

 

自宅を購入する際、多くの方が金融機関で住宅ローンを組んでいます。住宅ローンは、購入する物件を担保にお金を借りるものなので、物件を売却するにあたっては住宅ローンの完済が必要になります。これは売却後にそのまま住み続けるリースバックでも同様です。

住宅ローンの完済は、リースバックで得た売却代金や貯蓄などを充当しても問題ありません。しかし、リースバックで得られる金額は、相場よりも小さくなるため、住宅ローンを組んだばかりで残債が多い場合には、リースバックをするのは厳しいでしょう。

家賃は相場より高くなりがち

リースバックを行おうとする人は、売却金額が少なくてもその家に住み続けたい人です。そのような状況であることから、売却後に住み続けるための家賃は相場よりも高くなってしまうことが一般的です。また、賃貸借契約には2年や3年といった期間が設けられています。契約の更新時には更新料の発生や、家賃がさらに高くなってしまう可能性もあります。

買い戻し価格は売却した価格より高い

 

一旦売却してリースバックにしたのち、将来的な買戻しは可能なものの、買い戻すための価格は買い取られた金額（売却した金額）よりも高くなるのが一般的です。そのため、買い戻したくても買い戻せないといった状況が続いてしまうことも少なくありません。

契約によっては立ち退きさせられる恐れがある

賃貸借契約が「普通借家契約」ではなく、「定期借家契約」となっている場合、契約期間が満了したら基本的に更新ができません。そのため、住み続けようと思っていたのに立ち退きせざるを得ない状況になる恐れがあります。

リースバックが向いている人＝引っ越したくないが一時的にまとまったお金がほしい人

金額的にはデメリットの大きいリースバックですが、場合によってはリースバックを行うのが適していることもあります。リースバックの大きな特徴は、その家に住み続けられることです。そのため、リースバックが向いている人は「引っ越したくないが、一時的にまとまったお金がほしい人」となります。

例えば、以下のような2つのパターンが挙げられます。

現在は住宅のローンの支払いが厳しいが、近い将来まとまったお金が入る

収入が一時的に下がったりなくなったりしたことが原因で、住宅ローンの支払いが厳しい場合、引っ越しや新居での家賃を支払うことも困難なケースがほとんどです。一時的に厳しい状況にあるものの、近い将来にまとまったお金が入る予定があるのなら、リースバックを検討する価値はあります。

しかし、買い戻しまでの期間は家賃が発生しますので、買い戻しまでが長引くと支出が大きくなってしまいます。買戻しまで時間がかかるようならリースバックではなく、不動産買取を利用し、そのお金を元手に引っ越しを行う方が金銭的には余裕が生まれるでしょう。不動産買取なら、リースバックと同様に現金化がすぐにできるだけでなく、得られる金額も大きくなります。

高齢者施設に住み替えるまでの仮住まいにする

自身や配偶者が高齢になり、高齢者施設への住み替えを検討するも満室ですぐには住み替えができない、また高齢者施設の入居には初期費用としてまとまったお金が必要、といった場合には今の暮らしを続けながらタイミングを計れるリースバックが向いています。高齢者の場合は、新たに住居を借りることが難しいことも多いので、リースバックが有効な選択肢になるでしょう。

リースバックが向いていない人=今の家に固執する必要がない人

一方で今の家に固執する必要がなく、引っ越しをしても問題がないという場合には、リースバックは向いていません。仲介での売却では、売り出しから買い手を見つけるまで平均して3か月ほどかかりますが、その分相場に沿った適正価格で売却できますし、買い手がつきづらい場合でも最大で1割程度の値下げに収まることが多く、不動産買取やリースバックよりは高値での売却が可能です。

また、引っ越し資金などが用意できない場合でも、リースバックではなく不動産買取を行えばすぐに現金化でき、そのお金をもとに引っ越しができますので、あえてリースバックを選ぶ必要がありません。

まとめ

リースバックは引っ越しをせずそのまま物件に住み続けられるメリットがあるものの、売却価格が相場よりもかなり安くなるという大きなデメリットがあります。やむを得ない事情でリースバックを選ぶ場合には、リースバックでの売却価格や、仲介や不動産買取での売却価格を比較し、納得をした上で実行することをおすすめします。

リースバックはどの不動産会社でも対応しているわけではないので、信頼できる専門家にサポートを依頼しましょう。

豊島区・板橋区・埼玉県の不動産売却・買取は地域密着の株式会社カラーズハウスがサポートいたします。

リースバックはもちろん、住み替え、相続、離婚、任意売却などについてお悩みがあればお気軽にご相談ください。

相続により空き家となってしまった住宅を売却する際、「住宅を残して現況のまま売却する」「更地にして土地だけを売却する」2つのパターンがあります。また、売却して利益が上がった場合には税金の支払いが発生することもあります。

今回の記事では、空き家を売却する際のポイントや、売却時の税金を抑える方法について解説します。これから空き家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

空き家＝相続した後に誰も住んでいない住宅と土地

空き家には、相続したが誰も住んでいない家、自身が引っ越しをするので誰も住まなくなる家など、さまざまな捉え方があります。今回の記事では、後述する税金控除の関係から、親から相続した家を空き家として説明します。

空き家を売却する2つの方法

空き家売却においては、現況のまま住宅を残して土地とセットで売却するか、住宅を取り壊して更地にして土地だけ売却するかの2つの方法があります。それぞれの特徴について確認していきましょう。

住宅を残して空き家を売却

住宅をリフォームしたり取り壊したりするのには費用がかかりますので、可能であるならば住宅を残したまま空き家を売却するというのが基本の方法となるでしょう。住宅を残すかどうかの判断は「買い手が住宅を再利用できるかどうか」がポイントになります。

住宅が古くて購入後に更地にしなくてはならない、大規模なリフォームが必要で、新たに住宅を建てるよりもかえって費用が大きくなるなどの買い手側にデメリットがある場合は、買い手がつきづらくなります。費用を抑えるために住宅を残す、と判断しても、買い手がつかなければ固定資産税や維持費ばかりがかかり、マイナスの資産となってしまいます。住宅を残すかどうかは、買い手の立場になって検討する必要があるでしょう。

住宅が再利用できるかを判断するためには、専門家である不動産会社の意見が必要です。住宅を訪問査定してもらい、住宅がそのまま利用できるか、軽微なリフォームで事足りるかといったことを確認してもらいましょう。

不動産会社には、賃貸・売却・買取など、それぞれに得意分野があります。空き家の売却においては、中古戸建ての売却を得意とする不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をすすめることをおすすめします。

更地にして土地だけ売却する

残っている住宅部分を取り壊し、更地にして売却する方法は、買い手がつきやすくなるメリットがあるものの、取り壊し費用がかかってしまう点がデメリットになります。解体費用は建物の構造により異なり、木造なら1坪あたり3～5万円、鉄骨造なら5～7万円、RC（鉄筋コンクリート）造なら6～8万円が目安です。

また、前面道路が狭く重機が入れない場所や、隣接した住宅と距離が近い場所など、解体工事がしにくい場合は、費用が高くなります。

住宅の再利用が難しく、解体せざるを得ない場合には、売却して得たお金で取り壊しすることを契約に盛り込む、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取を利用するといった方法があります。

空き家を売却して利益が出た場合は税金を抑える特別控除を活用しよう

空き家を売却して利益を得た場合、所得税が発生します。しかし、所得税は売却して得た金額そのものにかけられるのではなく、そこから不動産会社に支払う仲介手数料などの経費や、条件付きで適用される特別控除を差し引いたものに対して一定の税率でかけられます。

空き家の売却益に対して使用できる特別控除を「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。これを適用させることで、親から相続した空き家を売却した場合に得た利益（譲渡所得）から3,000万円を控除することができます。つまり、売却して得た利益が3,000万円以内なら、税金がかからなくなるというわけです。

◆被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例の主な適用条件

・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること。

・相続の開始があった日から3年目の12月31日までに売却すること。

・相続から売却まで空き家であること。

・売却金額が1億円以下であること。

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の拡充と延長

この特別控除は、2023年までのものでしたが、4年間延長され、2027年12月31日まで適用可能になりました。

また、従来は売却にあたって空き家が耐震基準を満たさない場合には、取り壊して更地として売るか、住宅を残して売却するなら耐震改修工事を売却前に売主が行うことが特例の適用条件となっていました。

しかし、2024年からは、「買い手が」譲渡の日の属する年（空き家を購入した年）の翌年2月15日までに耐震改修又は住宅を取り壊して更地にする工事を行った場合にも適用対象となるように制度が拡充されています。

耐震改修や更地にする工事を買い手側が行ったとしても特例が適用されるようになり、売主は控除を受けやすくなりました。

参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、自身が住んでいる（住んでいた）マイホームを売却した際の特別控除「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用は可能ですが、同じ年に売却した場合は、合計で3,000万円の控除となり、6,000万円の控除とはならない点には注意が必要です。

参考：マイホームを売ったときの特例（国税庁）

まとめ

空き家売却では、住宅がまだ利用できるか否かの判断がポイントになります。また、特別控除が受けられる特例が法改正されたばかりということもふまえると、詳しい担当者でないと控除要件を満たさない売却になってしまう恐れがありますので、信頼できる専門家にサポートを依頼してください。

豊島区・板橋区・埼玉県の不動産売却・買取は地域密着の株式会社カラーズハウスがサポートいたします。

住み替え、相続、離婚、任意売却などについてもお悩みがあればお気軽にご相談ください。