【板橋・川越】建ぺい率オーバーや未登記でも売却できる実務ガイド
 

 

 

 

 

 

違法建築の家を売る方法｜ローンが使えない物件を現金客に売る実務ガイド

 

「違法建築があります」と言われた瞬間、多くの売主は頭が真っ白になります。仲介会社に断られた、査定すら来てくれない、相続してみたら建ぺい率がオーバーしていた。そんな経験をされた方は少なくありません。

ただ、はっきりお伝えします。違法建築・既存不適格の物件は"売れない"のではなく、売り先を変える必要があるだけです。

住宅ローンが使えない物件でも、現金で買える買主層は存在します。問題は、その買主が誰で、何を訴求すれば動くかを知っているかどうかです。

この記事では、違反建築・建ぺい率オーバー・未登記増築が絡む物件について、「誰に・どう売るか」の実務的な戦略を板橋区・川越市エリアの売却専門家として解説します。

 

 

違法建築と既存不適格は別物｜まず自分の物件の立ち位置を確認する

 

売却の話を進める前に、まず「うちの家は何が問題なのか」を正確に整理する必要があります。混同されやすいのが「違反建築物」と「既存不適格物件」です。この2つは法的意味がまったく異なります。

 

 

違反建築物とは

 

建築時点の法律に違反して建てられた建物です。建ぺい率や容積率を超えている、増築時に確認申請を取得していない、検査済証が存在しないなどが典型例です。建てた時点から現行法でも違反状態にあります。

 

 

既存不適格物件とは

 

建築時点では適法だったが、その後の法改正によって現在の基準に合わなくなった建物です。「違法」ではなく「今の法律には合っていない」という状態であり、売却上の扱いも違反建築物とは異なります。

 

 

事前に揃えるべき書類一覧

 

この違いは売却時の説明義務や価格に直接影響します。売却を動かす前に、以下の書類・情報を手元に揃えておくことが必要です。

・確認済証・検査済証（ない場合はその事実を確認）
・登記簿と現況の差異（増築・改築の有無）
・建ぺい率・容積率の計算根拠
・増改築の時期・業者・許可取得の有無
・境界確認書・測量図

これらを把握していない状態で売却を進めると、後から契約不適合として責任を問われるリスクがあります。

 

 

住宅ローンが使えない理由と、それが売却に与える影響

 

違反建築・建ぺい率オーバーの物件に住宅ローンが通りにくい理由は明確です。金融機関は融資の担保として物件を評価しますが、法令違反のある建物は担保価値が認められない、または大幅に低下するためです。

 

ローンが止まる主な状況

 

具体的には以下のような状況で融資が止まります。

・確認済証または検査済証が存在しない
・登記面積と実際の延床面積に著しい差がある（未登記増築）
・建ぺい率・容積率が明確にオーバーしている
・再建築不可の土地に建っている

 

 

「ローン不可＝売れない」ではない

 

住宅ローンが使えないとなると、一般的な買主層（マイホームを探しているファミリー層など）がほぼ除外されます。これが「売れない」と感じる最大の原因です。

ただし、これは「現金で買える層には売れる」という裏返しでもあります。住宅種別によって差はありますが、中古住宅市場では約30%前後（中古戸建29.8%、中古マンション33.6%：令和5年度住宅市場動向調査）の取引がローンなしの現金決済で行われており、特定の買主層は最初から現金前提で動いています。

 

 

 

現金客は「一種類」ではない｜買主ターゲットを4つに分けて考える
 

 

「現金客に売る」といっても、現金客の中にも複数の種類があり、物件の状態によって訴求すべき相手が変わります。ここが競合記事のほとんどが触れていない実務の核心です。

 

 

① 不動産買取業者（訳あり物件専門）

 

最も速く、確実に売れるルートです。建ぺい率オーバー・未登記増築・検査済証なしを前提に買い取り、自社でリスク管理・反映・解体などを行います。価格は市場価格の60〜80%程度が目安です（通常物件は70〜80%が中心ですが、違法建築等の訳あり物件では個別性の高い査定となります）。買主を探す手間・時間・瑕疵リスクを考えると合理的な選択になるケースが多いです。

 

 

② 再販・建替え前提の業者（建売・リノベ会社）

 

建物の価値よりも土地の価値で評価する買主です。建ぺい率オーバーの建物でも、将来的に解体・建替えを前提とするなら建物の違反状態はさほど問題になりません。「解体前提」「古家付き土地」として見せることで、土地値に近い金額で引き合いが出ることがあります。

 

 

③ 隣地所有者

 

見落とされがちですが、隣地の方は「境界ぎりぎりまで広げたい」「駐車場を増やしたい」という動機で動くことがあります。隣地に打診することで、仲介なしの直接売買が成立するケースも実務では発生します。価格交渉の余地が大きい一方、関係性の管理が必要です。

 

 

④ 賃貸・事業用途の投資家

 

建物を居住用として評価せず、「今すぐ賃貸に出して利回りを取る」「事務所・倉庫として使う」という観点で見る投資家です。住宅としての合法性よりも、収益性と購入コストのバランスで判断するため、違反建築でも話が進むことがあります。
この4種類のどれが刺さるかは、物件の立地・土地の広さ・建物の残存価値・違反の内容によって変わります。「誰に売るか」を先に決めてから、査定・価格設定・売却方法を組み立てることが実務の正しい順番です。

 

 

 

「是正してから売る」vs「現状で売る」の判断基準

 

「違反状態を直してから売るべきか、そのまま売るべきか」、これは売主が最も悩む点の一つです。答えは物件の状態によって変わりますが、判断軸は明確にあります。

 

 

 

是正・減築が有効なケース

 

・是正費用が100〜200万円以内で収まる
・是正することで住宅ローン適合物件になる見込みがある
・土地の評価が高く、一般市場での売却価格が大幅に上がる見込みがある
・未登記増築の登記完了で融資障壁が解消できる

 

 

現状売却・買取が有効なケース

 

・是正費用が売値上昇分を上回る
・違反の程度が大きく、是正自体が構造的に困難
・相続案件など、手間と時間をかけずに決着させたい
・売主が高齢・遠方在住など、工事管理が難しい状況にある

 

 

「古家付き土地」という第三の選択肢

 

一般的な目安として、是正費用が売却価格上昇分の50%を超える場合は現状売却が合理的です。また、「古家付き土地」として売り出す選択肢も有効です。建物の違反状態を告知したうえで「解体前提」と明示すれば、買主の期待値と実態のズレが減り、後のトラブルを防げます。減築や登記費用の試算は、信頼できる建築士・土地家屋調査士と連携して進めることを勧めます。

 

 

告知義務と契約不適合責任｜「知らなかった」では守られない

 

違反建築・未登記増築のある物件を売る際に売主が負う義務として、告知義務と契約不適合責任を正確に理解しておく必要があります。

 

 

告知義務とは

 

売主が「物件の重要な欠陥・問題点を買主に事前に伝える義務」です。建ぺい率オーバー・未登記増築・検査済証の不存在はすべて告知対象です。知っていながら伝えなかった場合、契約解除・損害賠償の対象になります。

 

 

契約不適合責任とは

 

売買契約後に「契約の内容に合っていない部分が発覚した場合に売主が責任を負う」制度です。2017年に成立した改正民法が2020年4月1日から施行されたことで、これまでの「瑕疵担保責任」に代わり、より売主の責任範囲が明確化されました。「買ったときは知らなかった」「相続して最近わかった」という状況でも、発覚した事実を把握した以上は適切に対処する必要があります。

 

 

売主が取るべき対策

 

「現状有姿売買」として契約書に明記し、既知の問題点をすべて書面で告知するのが基本です。買取業者への売却の場合、業者が法的状態を理解したうえで買い取るため、告知義務のリスクが売主側から外れやすいという利点もあります。

「相続してみたら違法建築だった」「買ったときから建ぺい率オーバーだったと今の査定でわかった」、こうした状況の方ほど、早めに専門家に相談することで選択肢が広がります。

 

 

【監修者より】代表・川野元基からのメッセージ

 

 

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

株式会社カラーズハウス 代表取締役
センチュリー21フランチャイズ加盟店 在籍12年
全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」
NPO法人不動産売却SOS相談センター 元相談員
宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士
1級建物アドバイザー / ホームステージャー2級
不動産写真マイスター

著書

電子書籍『売却前の勝負！ 不動産売却のための完全ガイド』

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