不動産の囲い込み確認方法！レインズ登録証明書の見方と売れない理由
不動産の囲い込み確認方法｜レインズ登録証明書で見抜く！家が売れない悪徳手口と対策
「専任媒介契約を結んで3ヶ月。週末の内覧希望はゼロ。」 「担当者からの連絡は、月1回の活動報告書と『相場より高いので値下げしましょう』という提案だけ。」
もしあなたが今、このような状況にあるなら、この記事はあなたのためのものです。
はっきり申し上げます。家が売れないのは、あなたの物件に魅力がないからでも、価格が高すぎるからでもない可能性が高いです。
あなたの物件は、担当している不動産会社によって「囲い込み」という不正な操作をされ、市場から隔離されているかもしれません。
私はかつて大手不動産会社に20年間勤務し、トップセールスとして現場の最前線にいました。だからこそ、、売主様が知らず知らずのうちに不利な状況に置かれてしまう、「業界特有の商習慣や構造」も熟知しています。現在はその構造に異を唱え、NPO法人不動産売却SOS相談センターの相談員を経て、売主様の利益だけを守る不動産会社を経営しています。
この記事では、業界のタブーとされる「囲い込み」の実態と、お手元の『レインズ登録証明書』を使って、販売活動が適正に行われているかをご自身で確認する方法を、包み隠さずお伝えします。
「大手だから安心」という思い込みを捨ててください。あなたの資産を守れるのは、知識を持ったあなた自身だけです。
「価格が高いから売れない」は本当？値下げの前に確認すべき販売状況
担当者はあなたにこう言っていませんか？ 「反響がありません。相場より高いので、価格を下げましょう」
この言葉を鵜呑みにしてはいけません。なぜなら、そもそもあなたの物件情報が、他の不動産会社や購入検討者に「届いていない（見られていない）」可能性があるからです。
市場から隔離される恐怖。「囲い込み」とは何か？
不動産売却において、情報は命です。通常、物件情報は「レインズ（REINS）」という不動産会社専用のネットワークシステムに登録され、全国の不動産会社がそれを見て、お客様（買主）に紹介します。
しかし、「囲い込み」を行う業者は、この流れを人為的に遮断します。
1. レインズには登録する（法律上の義務だから）。
2. 他社から「その物件をお客様に紹介したい」と問い合わせがあっても、「商談中です」「契約予定です」と断る。
3. 自社で見つけたお客様（買主）にだけ物件を紹介する。
これが囲い込みです。 結果として、あなたの物件は「世界でたった1社の顧客」にしか紹介されない状態になります。これでは、どんなに素晴らしい物件でも売れるはずがありません。
元大手営業が暴露。なぜ彼らは「囲い込み」をするのか？
なぜ、そんな売主への背信行為を行うのでしょうか？ 担当者の性格が悪いからでしょうか？ いいえ、違います。これは「会社の利益構造（ノルマ）」の問題です。
不動産仲介の手数料には2種類あります。
・片手取引（かたて）： 売主か買主、どちらか一方から手数料をもらう（上限3%＋6万円）。
・両手取引（りょうて）： 売主と買主、両方から手数料をもらう（合計6%＋12万円）。
大手不動産会社の多くは、店舗や営業マンに対して「両手取引比率」のノルマを課しています。「片手取引なんてしてくるな、両手で取ってこい」という無言の圧力が現場にはあります。
他社が連れてきたお客様で成約すると「片手取引」になってしまい、会社の売上が半分になります。だから彼らは、自社で買主が見つかるまで、他社からの問い合わせをブロックするのです。
あなたの「早く、高く売りたい」という利益よりも、彼らの「手数料を倍取りたい」という利益が優先されている。これが囲い込みの正体です。
【図解解説】その「レインズ登録証明書」が動かぬ証拠になる
では、どうすれば囲い込みを見抜けるのでしょうか？ 担当者に問い詰めても「しっかり営業しています」と言われるだけです。
ここで武器になるのが、契約時に渡された（あるいは渡されるべき）「レインズ登録証明書」です。これは単なる登録控えではありません。見方さえ知っていれば、業者の嘘を暴く「証拠書類」になります。
今すぐお手元に用意して、以下のポイントをチェックしてください。
①これだけは見て！最重要チェック項目「図面ステータス」
証明書の下部、または詳細画面に「図面」という項目があります。 ここが「登録なし」や「白紙」になっていませんか？
ここが「登録なし」の場合、他の不動産会社はあなたの物件の「販売図面（マイソク）」を取り寄せることができません。つまり、他社はお客様にあなたの物件を紹介しようがないのです。
「登録はしました（義務は果たしました）。でも図面はないので紹介させません」 これは、非常に悪質かつ典型的なサイレント囲い込みの手口です。まともな営業活動をしているなら、図面登録は必須です。ここが空白である時点で、その業者はあなたのために働く気がありません。
②2025年法改正でも焦点。「取引状況」の偽装を見抜く
次に見るべきは「取引状況（ステータス）」です。
・公開中：募集中。他社紹介OK。
・書面あり：購入申込書が入っている状態。
・一時紹介停止：売主の都合で一時的に停止中。
もし、あなたが誰からも購入申込をもらっていないのに、ここが「書面あり」になっていたら？ それは「嘘のステータス」です。他社からの問い合わせをブロックするために、システム上で勝手に「申込あり」と偽装しているのです。
2025年からはこのステータス管理の規制が強化されますが、抜け道を探す業者は後を絶ちません。システム上の表記と、あなたの認識（まだ誰からも申し込みがない）にズレがあるなら、それはクロです。
スマホで5分。今すぐできる「囲い込み」確定診断テスト
レインズ登録証明書を見て「怪しい」と思ったら、次は確証を得るステップです。 これは、一般の方には少しハードルが高いかもしれませんが、最も確実な方法です。
他社のフリをして電話をかける「覆面調査」
方法はシンプルです。別の不動産会社のフリをして、今の担当店舗に電話をかけます。
あなた（の協力者）： 「もしもし、〇〇不動産の者ですが、御社が掲載している板橋区〇〇のマンション、まだご紹介可能でしょうか？」
今の担当者：「あー、すみません。そこは今、商談が入っていてご紹介できないんですよ。」
もし、実態と異なる『商談中』という返答がなされているのであれば、それは情報が適切に公開されていないサインかもしれません。この状態では、本来出会えたはずの購入希望者との機会を逃してしまっていることになります。
しかし、ご自身でこれをやるのは精神的にも技術的にも難しいでしょう。電話番号でバレるリスクもあります。 だからこそ、私たちのような「セカンドオピニオン」を利用してください。
契約の見直しは急がなくていい。「セカンドオピニオン」で現状を正しく把握する
ここまでお読みいただき、現状の販売活動に疑問を感じたとしても、焦って契約解除を申し出る必要はありません。
十分な準備がないまま感情的に動いてしまうと、スムーズな引き継ぎができなかったり、場合によっては契約上の違約金に関するトラブルに発展したりするリスクもゼロではないからです。
まずは、客観的な事実に基づき、「現在の販売活動が適正に行われているか」を冷静に診断することが、解決への第一歩となります。
プライバシー厳守で、販売状況を客観的に診断します
カラーズハウスでは、売却活動における「セカンドオピニオン（販売状況診断）」を無料で承っております。
現在の不動産会社との契約はそのままで構いません。私たちは第三者のプロとして、レインズへの登録内容や、他社からの問い合わせに対する応答状況を確認し、「あなたの物件情報が市場に正しく公開されているか」を診断します。
もちろん、診断を依頼されたことが現在の担当者に伝わることは一切ありません。ご相談内容の秘密は厳守いたしますので、ご安心ください。
カラーズハウスが「片手取引」を推奨する理由
私は元大手不動産会社の営業として、両手取引（売主・買主双方から手数料を受け取る取引）が会社の利益にどう貢献するかを熟知しています。しかし、現在のカラーズハウスでは、あえて「片手取引」を推奨する方針をとっています。
その理由はシンプルです。情報を自社だけで抱え込まず、全国の不動産会社に情報をフルオープンにして協力してもらった方が、結果として「早く、高く売れる」確率が圧倒的に高まるからです。
・自社囲い込み（両手狙い）： 自社の抱える限られた顧客（数十人）にしか情報が届かない。
・片手取引推奨（情報の開放）： 全国の不動産会社（数万社）が抱える顧客へアプローチできる。
どちらが「高値売却」の可能性を広げられるかは、明白ではないでしょうか。 私たちは、たとえ自社の手数料が片手分（半分）になったとしても、売主様にとっての「成約価格」を最大化することを最優先します。それが、NPO法人相談員としての経験から辿り着いた、私たちの考える「あるべき不動産取引」の姿です。
なお、こうした不動産売却における様々なリスクを回避し、あなたに寄り添ってくれる「信頼できる不動産会社（担当者）の選び方」については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。
【関連記事】[後悔しない不動産会社の選び方｜板橋・川越で「本音で話せる」担当者の探し方]
【監修者メッセージ】代表・川野元基より
あなたの大切な資産を守るために、納得できる選択を
最後までお読みいただき、ありがとうございます。代表の川野です。
不動産の売却には、住み替え、相続、あるいは離婚や金銭的なご事情など、お客様それぞれの背景があります。どのような理由であれ、そこには皆様の人生があり、守るべき大切な資産が含まれています。
だからこそ、業界構造上の都合によって販売機会が損なわれたり、適正価格での売却が遠のいたりすることは、あってはならないと私は考えています。
もし、現在の売却活動に少しでも違和感や停滞感をお持ちなら、「大手だから任せておけば安心」という先入観を一度横に置き、ご自身の目で状況を確認してみてください。
「私の物件図面は、レインズ上で正しく公開されていますか？」
まずは担当者にこの一言を確認してみるだけでも、状況が変わるかもしれません。あるいは、私たちのような第三者にご相談いただくことも有効な手段です。
私たちは、無理に弊社への切り替えを勧めることはいたしません。まずは、あなたの物件が置かれている状況を正しく「診断」し、客観的な事実をお伝えします。
その「確認」という小さな一歩が、結果として数百万円単位の資産価値を守ることにつながると、私は確信しています。
株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）
プロフィール・保有資格:
株式会社カラーズハウス 代表取締役
元大手不動産会社 トップセールス（在籍12年）
全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」
NPO法人不動産売却SOS相談センター 元相談員
宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士
1級建物アドバイザー / ホームステージャー2級
不動産写真マイスター
著書
メディア掲載
Business Journal「高額査定はしない」と公言する不動産仲介、それでも板橋・川越で選ばれる理由