住み替えローンで残債あり売却。審査通過のカギは「高く売る技術」

 

 

 

住宅ローン残債があっても諦めない。「住み替えローン」審査通過の決定打は“高く売る技術”にあり

 

「子供が大きくなって手狭になったから、戸建てに住み替えたい。でも、今のマンションの査定額を見たら、住宅ローンの残債よりも低かった……」

あなたは今、このような**「オーバーローン（残債超過）」**の現実に直面し、住み替えを諦めかけていませんか？ 貯金を崩して差額を埋められれば良いですが、数百万単位の現金をすぐに用意できる家庭は多くありません。

「今の家が売れても借金が残るなら、一生ここに住み続けるしかないのか」

そう絶望するのはまだ早いです。住宅ローンが残っていても、それを新居のローンとまとめて借り換える「住み替えローン（買い替えローン）」という方法が存在します。

しかし、このローンは一般的な住宅ローンに比べて「審査が厳しい」のが現実です。何の準備もなしに銀行へ行けば、高い確率で断られてしまいます。

そこで重要になるのが、「今の家をいかに高く売るか」という戦略です。

この記事では、元大手不動産会社のトップセールスとして数多くの住み替えを成功させ、現在はNPO法人で住宅ローンに苦しむ方の相談員も務めた私、川野元基が、「残債を消し、安全に住み替えを実現するための戦略」を包み隠さず解説します。

単なる制度の説明ではありません。あなたが「審査に通る側」に回るための、実戦的なガイドブックです。

 

 

今の家が売れても借金が残る…「住み替えローン」が最後の砦

 

まず、あなたが置かれている状況と、それを解決する「住み替えローン」の仕組みを正しく理解しましょう。

 

 

「オーバーローン」とは何か？

 

通常、家を売る際は、その売却代金で住宅ローンを一括返済します。 しかし、以下のようなケースでは問題が起きます。

・住宅ローン残高：3,000万円

・家の売却可能額：2,500万円

この場合、家を売っても500万円の借金（残債）が残ります。これを「オーバーローン」と呼びます。銀行は、ローンを全額返済しない限り、家についている「抵当権」を外してくれないため、原則として家を売ることができません。 足りない500万円を現金で用意できれば解決ですが、それが難しい場合に利用するのが「住み替えローン」です。

 

 

残債を新居のローンに上乗せする「住み替えローン」の仕組み

 

 

住み替えローンとは、「新居の購入資金」に「今の家の消しきれない残債」を上乗せして借りられるローンのことです。

先ほどの例で言えば、新居（4,000万円）を買う場合、通常は4,000万円を借ります。 しかし、住み替えローンを使えば、「新居4,000万円 ＋ 残債500万円 ＝ 合計4,500万円」を一本のローンとして組むことができます。

 

 

自己資金ゼロでも引越しが可能になる

 

この仕組みの最大のメリットは、手元の貯金を使わずに（自己資金ゼロで）住み替えが可能になる点です。 「借金が増えるのは怖い」と感じるかもしれませんが、今の家のローンと新居のローンを二重に支払う「ダブルローン」とは異なり、返済窓口は一つになります。また、今の家は売却処分するため、管理費や修繕積立金の支払いからは解放されます。

 

 

なぜ「審査が厳しい」と言われるのか？銀行が見ている本当のポイント

 

「なんだ、それならすぐに申し込みたい！」と思われたかもしれません。しかし、住み替えローンは「誰でも借りられる魔法の杖」ではありません。通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しく設定されています。なぜなら、銀行から見て「借入額が物件の価値（担保価値）よりも大きくなるから」です。

 

 

年収だけではない。「返済負担率（返済比率）」の壁

 

審査において最も重要なのが「返済負担率（返済比率）」です。 これは、「年収（額面）に対して、年間のローン返済額が何％を占めるか」という数字です。

一般的に、多くの銀行は30%〜35%以内を基準としています。 しかし、住み替えローンは「新居の価格＋残債」という大きな金額を借りるため、この比率が基準を超えてしまいやすいのです。

例えば、年収500万円の人が借りられる上限が「年間返済額175万円（比率35%）」だとします。 借入額が大きくなり、計算上の年間返済額が180万円になってしまった時点で、審査は「否決（NG）」となります。たった数万円のオーバーでも、銀行のシステムは冷徹に判断します。

 

 

【要注意】審査に落ちる人の共通点

 

 

さらに、審査の足を引っ張るのが「見えない借金」です。 返済負担率の計算には、住宅ローンだけでなく、その他のすべての借金が含まれます。

・マイカーローン

・教育ローン

・クレジットカードのリボ払い・キャッシング枠

・スマートフォンの端末分割払い

これらが残っていると、その分だけ住宅ローンで借りられる枠が減ってしまいます。「車のローンが残り50万円あったせいで、数千万円の住宅ローン審査に落ちた」というのは、決して珍しい話ではありません。

 

 

【元トップセールスの秘策】審査通過率を劇的に上げる「高く売る技術」

 

ここからが本題です。 多くの不動産会社や銀行は「審査に通るかどうかは、あなたの年収次第です」と言います。 しかし、元トップセールスの私は断言します。それは間違いです。

年収はすぐには変えられませんが、「借入額」を減らすことはできます。 その唯一にして最強の方法が、「今の家を相場より高く売ること」です。

 

 

銀行に行く前に勝負は決まっている。「売却額」がすべてを変える理由

 

 

審査を通すロジックは単純です。

1. 今の家を高く売る

2. 残る借金（残債）が減る

3. 住み替えローンで借りる総額が減る

4. 返済負担率が下がり、審査に通りやすくなる

例えば、当初2,500万円でしか売れないと思われていた家が、戦略的な売却活動によって2,700万円で売れたとします。 すると、残債は200万円減ります。つまり、新たに借りるローンが200万円少なくて済むのです。 この200万円の差が、返済負担率を適正範囲内に収め、審査の合否（＝住み替えできるかどうか）を分ける決定打になります。

だからこそ、銀行に行く前に「どれだけ高く売れるか」を追求するパートナー選びが重要なのです。

 

 

査定額＋100万円を狙う！カラーズハウスの「演出戦略」

 

では、どうすれば相場より高く売れるのでしょうか？ 単に「高く売り出しましょう」という不動産屋は無責任です。高く売るためには、「買主が安心して高く買える理由」を作る必要があります。

カラーズハウスでは、以下の「おうち売却の達人」認定の技術を駆使します。

 

1. インスペクション（建物状況調査）の実施 

プロの検査員が建物の状態をチェックし、「雨漏りやシロアリ被害がないこと」を証明します。中古物件を買う人の最大の不安は「欠陥住宅ではないか？」です。この不安を取り除くことで、値引き交渉を封じ、強気の価格設定が可能になります。

 

2. ターゲット特化型のホームステージング 

あなたのマンションが「30代の子育てファミリー」向けなら、その層に響く家具や小物を配置してモデルルームのように演出します。「ここで生活する素敵な未来」をイメージさせることで、価格競争ではなく「この家じゃなきゃダメだ」という指名買い（高値成約）を引き寄せます。

 

これらの戦略により、一般的な相場よりも高く売却し、結果として住み替えローンの審査を有利に進める。これが私の提案する「攻めの住み替え戦略」です。

 

 

【元NPO相談員の警告】リスクを知らずに契約してはいけない

 

私は「高く売る」プロですが、同時にNPO法人不動産売却SOS相談センターの元相談員として、多くのローン破綻者の救済にも携わってきました。 だからこそ、メリットばかりを強調するつもりはありません。住み替えローンには明確なリスクがあります。

 

 

金利やスケジュールの落とし穴

 

 

 

・金利が高めになる傾向がある 

住み替えローンは銀行にとってリスクが高いため、通常の住宅ローンより金利優遇幅が渋い（金利が高い）場合があります。0.1%の違いでも、35年返済では百万円単位の差になります。

 

・「同時決済」というスケジュールの難しさ 

住み替えローンを使う場合、原則として「今の家の売却・引き渡し」と「新居の購入・融資実行」を同日の同じタイミングで行わなければなりません。 売却相手と購入相手、そして銀行。すべてのスケジュールを完璧に調整する必要があります。ここが狂うと、「家は売れたけど新居のお金が払えない」という最悪の事態になりかねません。この調整こそ、経験豊富なプロの手腕が問われる部分です。

 

「借りられる」と「返せる」は違う。無理な計画は私が止めます

 

銀行の審査に通ったからといって、生活が安泰なわけではありません。 お子様の教育費、老後の資金……ライフプランを無視して、ギリギリのローンを組むことは自殺行為です。

私は、あなたの年収や家族構成を見て、「この計画は危険です。破綻するリスクがあります」と判断した場合は、正直に住み替えを止める提案をします。 「売れればいい」という営業はしません。あなたの人生を守ることも、私の重要な仕事だからです。

 

 

【監修者メッセージ】銀行に行く前に、まずは「戦略」を立てよう

 

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

株式会社カラーズハウス 代表取締役
元大手不動産会社 トップセールス（在籍12年）
全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」
NPO法人不動産売却SOS相談センター 元相談員
宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士
1級建物アドバイザー / ホームステージャー2級
不動産写真マイスター

著書

電子書籍『売却前の勝負！ 不動産売却のための完全ガイド』

メディア掲載

Business Journal「高額査定はしない」と公言する不動産仲介、それでも板橋・川越で選ばれる理由