板橋区「再建築不可」物件の売却戦略。セットバックや隣地交渉で資産価値を蘇らせる

 

 

「この物件は『再建築不可』ですね。ローンがつかないので、相場の半値以下でしか売れません」
「いっそのこと、買取業者に安く引き取ってもらった方が楽ですよ」

大手不動産会社の査定担当者にこう宣告され、目の前が真っ暗になった経験はありませんか？
あるいは、実家を建て替えようとハウスメーカーに相談したら、「前面道路が狭すぎて、建築確認が下りない」と断られたことはないでしょうか。

板橋区内の古くからの住宅密集地において、この「再建築不可」の壁は、多くの所有者を苦しめています。
先祖代々受け継いできた大切な土地を、あたかも「無価値な厄介者」のように扱われ、二束三文で手放すしかないと諦めてしまう……。

しかし、その「諦め」はまだ早すぎます。

私は断言します。大手不動産会社や買取業者が「再建築不可」と断定した物件でも、正しい法的知識と粘り強い現場交渉を行えば、「再建築可能」な物件へと蘇らせることが十分に可能です。

この記事では、板橋区・川越エリアで数多くの「難あり物件」を解決してきたカラーズハウスが、競合他社が教えたがらない「資産価値を蘇らせるための具体的な手法」を包み隠さず公開します。

 

 

なぜ、大手不動産会社は「再建築不可」と断定するのか？

 

まず、なぜあなたの物件は「ダメだ」と言われたのでしょうか。物件そのものに価値がないからではありません。理由はもっと単純で、業界の構造的な問題にあります。

 

物件の価値がないからではない。「手間」がかかるからだ

 

大手不動産仲介会社や、回転率を重視する買取業者は、「効率」を最優先します。彼らにとって、右から左へすぐに売れるきれいな物件こそが「良い物件」です。

一方で、再建築不可物件を「建築可能」にするためには、役所との協議や隣地所有者との交渉など、数ヶ月単位の泥臭い実務が必要です。
営業マンには厳しいノルマがあります。「解決できるかわからない面倒な案件」に時間を割くより、「再建築不可として安く買い叩き、資材置き場として売る」ほうが、彼らにとっては圧倒的に楽で確実なのです。

つまり、あなたは「解決策がない」と言われたのではなく、「解決する手間をかけたくない」と言われただけなのです。

 

「現状有姿」での売却は、壊れた高級車を捨てるのと同じ

 

この状況を車に例えてみましょう。
あなたの実家は、エンジン（接道義務などの法的要件）が故障している高級車（都内の土地）です。
大手業者は「エンジンがかからないから、鉄くず（スクラップ）として買い取ります」と言っています。

 

 

しかし、私たちカラーズハウスの提案は違います。
「エンジンを修理して、高級中古車として相場並みの価格で売りませんか？」
これが、私たちが提唱する「資産再生」です。単なる「処分」ではなく、土地が持つ本来の輝きを取り戻す「修復」こそが、所有者様の利益を最大化する唯一の方法です。

 

板橋区の「再建築不可」を蘇らせる２つの救済策

 

では、具体的にどうやってエンジンを修理するのか。板橋区の密集地ならではの特性を踏まえた、2つの実務的な解決策を解説します。

 

【救済策1】43条但し書き（43条2項2号）許可の取得

 

 

 

「そもそも接している道が、建築基準法上の道路ではない（通路や空地）」というケースも、板橋区には多く存在します。
この場合、絶対に建築できないかというと、そうではありません。

建築審査会の同意を得て、特定行政庁（区長）の許可を受ければ建築可能になる特例があります。これを「43条但し書き許可（現在は法43条2項2号許可）」と呼びます。

・ 敷地の周囲に広い空地がある
・避難や通行に支障がない

などの要件を満たす必要があります。許可の取得には6ヶ月〜1年近い期間と、高度な専門知識が必要なため、普通の仲介業者はまず手を出しません。しかし、この許可さえ取れれば、「ただの通路に面した土地」が「建築可能な宅地」に化けるのです。

 

【救済策2】隣地交渉による「数センチ」の買い増し

 

これが最も難易度が高く、かつカラーズハウスが得意とする分野です。
「接道幅が1.9mしかなく、あと10cm足りないために再建築不可」というケースが、密集地では頻発します。

解決策はシンプルで、「隣の土地を10cm分だけ買い取る（または借りる）」ことです。
しかし、これこそが最難関です。いきなり隣家を訪ねて「土地を売ってください」と言っても、「ふざけるな」と門前払いを食らうのがオチでしょう。

ここでは、弁護士のような法的正論ではなく、「人間力」と「提案力」が必要です。

・「お宅の塀も老朽化していますよね。今回一緒に整備すれば、お宅にもこんなメリットがあります」
・「売買ではなく、通行地役権の設定という形ならいかがですか？」

このように、隣地所有者の感情に配慮しつつ、相手にもメリットがある「Win-Winの着地点」を見つけ出す交渉を行います。

 

【シミュレーション】「そのまま売却」vs「蘇らせて売却」の価格差

 

手間をかけて「再建築可能」にすることで、実際どれくらい手残りが変わるのでしょうか。
これはあくまで一例ですが、板橋区内の物件でのシミュレーションをご覧ください。

 

資産価値はここまで変わる（損益分岐点）

 

項目	A：再建築不可のまま売却	B：蘇らせて売却（当社提案）
売却価格	1,500万円 (相場の約50%)	3,200万円 (相場並み)
解決費用	0万円	▲200万円 (測量・交渉・登記等)
仲介手数料	▲56万円	▲112万円
手取り額	約1,440万円	約2,880万円
差額	-	+1,440万円の利益

 ※上記は一例であり、物件状況により異なります。

 

いかがでしょうか。解決費用（エンジン修理費）を200万円かけたとしても、売却価格が倍になれば、手残りは圧倒的に増えます。
「再建築不可だから安く売る」というのは、みすみす1,000万円以上の現金をドブに捨てているのと同じなのです。

 

なぜ、カラーズハウス（川野）なら解決できるのか？

 

「そんなうまい話があるなら、なぜ他社は提案してくれなかったのか？」
そう思われるかもしれません。理由は、この業務ができる「プレイヤー」が極端に少ないからです。

 

弁護士任せにしない。「元トップセールス」の交渉力

 

弁護士や土地家屋調査士は、法律や測量のプロですが、「交渉のプロ」ではありません。隣人との感情的なしこりを解きほぐし、ハンコをもらう作業は、彼らの管轄外であることが多いのです。

私、川野は元大手不動産会社のトップセールスとして、12年間で数えきれないほどの交渉現場を経験してきました。
法律論だけでは動かない人の心を、どう動かすか。
精神論ではなく、徹底的なロジックと相手へのリスペクトを持って、私が自ら現場で汗をかきます。他社が「弁護士に相談してください」と丸投げする案件でも、私は完遂します。

 

NPO相談員出身の「逃げない」スタンス

 

私は以前、「NPO法人不動産売却SOS相談センター」の相談員を務めていました。そこには、悪質な買取業者に騙された方や、借金で家を手放す方など、深刻な悩みを抱えた方が多く来られました。

その経験から、「困っている人の足元を見るような商売はしない」と心に決めています。
利益にならないからと見捨てたり、知識がないことに付け込んで安く買い叩いたりすることは、私の倫理観が許しません。
私は「単なる不動産屋」ではなく、あなたの資産を守り、再生させる「資産再生コンサルタント」でありたいと考えています。

 

諦めてハンコを押す前に。まずは「可能性診断」を

 

今、手元にある「買取査定書」にハンコを押そうとしていませんか？
その前に、一度だけ立ち止まってください。

 

あなたの物件は「原石」かもしれない  

 

あなたの物件は、ゴミなどではありません。磨けば光る「原石」である可能性が高いのです。

「近所の目が気になる」「本当に再建築可能になるかわからない」という場合でもご安心ください。
カラーズハウスでは、「再建築可否・可能性診断」を無料で行っています。
まずは机上調査と現地確認を行い、

・セットバックで建築可能になるか？
・43条但し書き許可の可能性があるか？
・隣地との交渉余地はあるか？
・蘇らせた場合、いくらで売れるか？

これらをプロの視点で診断し、正直にお伝えします。無理な営業は一切いたしません。
「他社で断られた物件」こそ、私の出番です。資産価値を蘇らせる第一歩を、一緒に踏み出しましょう。

 

【監修者より】代表・川野元基からのメッセージ

 

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

株式会社カラーズハウス 代表取締役
元大手不動産会社 トップセールス（在籍12年）
全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」
NPO法人不動産売却SOS相談センター 元相談員
宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士
1級建物アドバイザー / ホームステージャー2級
不動産写真マイスター

著書

電子書籍『売却前の勝負！ 不動産売却のための完全ガイド』

メディア掲載

Business Journal「高額査定はしない」と公言する不動産仲介、それでも板橋・川越で選ばれる理由