相続放棄後も空き家の保存義務あり！放置のリスクと売却の選択肢

 

  
「相続放棄さえすれば、あの空き家とは縁が切れる」、そう思って手続きを進めようとしている方に、知っておいてほしい事実があります。

2023年4月の民法改正によって、相続放棄後の管理ルールは確かに緩和されました。しかし「占有している空き家」については、放棄後も保存義務が法律上残り続けます。管理を怠れば、隣家への損害賠償リスクや行政代執行の費用負担が現実に発生します。

この記事では、相続放棄後に管理責任が残るケース・残らないケースを整理したうえで、法的責任から完全に解放されるための手順（相続財産清算人の選任）と、その前に一度だけ検討してほしい「売却という選択肢」をお伝えします。

板橋区・川越市を中心に空き家売却を数多く手がけてきた立場から、法律論だけでは見えない実務の現実もあわせてお伝えします。

 

 

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2023年民法改正で何が変わったか｜「管理義務」から「保存義務」へ

 

2023年4月施行の民法改正によって、相続放棄後の義務は「管理義務」から「保存義務」に変更されました。一見、責任が軽くなったように見えますが、実態はそれほど単純ではありません。

 

 

改正前後の変化

 

改正前（2023年3月以前） 

相続放棄をした人でも、次の相続人または相続財産清算人が管理を引き継ぐまでの間、「自分の財産と同程度の注意義務」で管理し続ける責任がありました。これは固定資産税の支払い義務こそ免れますが、建物の維持管理や近隣への配慮まで求められる、かなり重い義務でした。

 

改正後（2023年4月以降） 

義務の対象が「現に占有している相続財産」のみに絞られました。言い換えると、相続開始前から実際にその空き家を使用・管理していた人だけが、引き続き保存義務を負うという整理です。

 

 

「現に占有している」とは何か

 

ここが最も誤解を生む点です。「占有」とは、単に近くに住んでいるとか、鍵を持っているということではありません。実際に建物を利用・管理している状態を指します。

 

具体的には次のようなケースが該当します。

・被相続人と同居しており、死後もそのまま住み続けている
・実家の管理を長年任されており、光熱費の支払いや草刈りを続けていた
・遺品整理のために頻繁に出入りしており、事実上の管理者になっている

逆に、遠方に住んでおり一切関わっていなかった相続人は、原則として保存義務を負いません。ただし、「関わっていなかった」の証明が難しいケースも実務では多く、油断は禁物です。

 

 

保存義務を怠るとどうなるか｜3つのリスク

 

保存義務が残っている状態で空き家を放置すると、以下のリスクが現実のものになります。

 

 

 

リスク1：隣家への損害賠償

 

老朽化した空き家は、台風や大雪の際に外壁・屋根・塀の一部が崩落し、隣家の車や建物を傷つけることがあります。保存義務を負っている状態でこれが起きた場合、「管理を怠った」として損害賠償を請求される可能性があります。相続放棄をしていても、この責任は免れません。

 

 

リスク2：特定空き家指定と行政代執行

 

空き家対策特別措置法に基づき、管理不全の空き家は自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。指定されると、行政から「指導・勧告・命令」といった段階的な処分を受け、固定資産税の優遇（住宅用地特例）が外れます。最終的な「命令」にも従わない場合は行政代執行（強制的な取り壊し）が行われ、その費用を請求されます。費用の相場は解体規模によりますが、数百万円に及ぶケースも珍しくありません。

 

 

リスク3：犯罪・不法投棄の温床

 

施錠が不十分な空き家は不法侵入・放火・不法投棄の対象になりやすく、近隣住民や行政との関係が悪化します。管理責任がある状態でこうした事案が起きると、法的な問題だけでなく社会的なトラブルにも巻き込まれます。

 

 

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保存義務から完全に解放される方法｜相続財産清算人の選任

 

保存義務から法的に解放されるための正式な手続きが、相続財産清算人の選任申立てです。

 

 

 

相続財産清算人とは

 

相続人が全員相続放棄した場合、その財産（空き家を含む）は「相続人のいない財産」として宙に浮いた状態になります。この財産を管理・処分・国庫への引き渡しまで担う役割を持つのが相続財産清算人です。弁護士や司法書士が家庭裁判所から選任されます。

民法940条1項の規定では、保存義務を負う相続人は「相続財産清算人に対して財産を引き渡すまでの間」その義務を負い続けます。つまり法的に正確には、清算人への引き渡し完了時点が責任の解放タイミングです。実務上は、清算人が選任されれば速やかに引き渡しが行われるため、就任と解放はほぼ同時に進みますが、「選任＝即解放」ではない点は押さえておいてください。

 

 

選任申立ての手順

 

申立先： 被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所

申立人： 利害関係人（相続人、債権者など）または検察官

 

必要書類の主なもの（裁判所公式より）

・申立書
・被相続人の戸籍謄本類（出生〜死亡の全記録）
・被相続人の住民票除票
・相続人全員の相続放棄申述受理通知書
・財産目録（不動産登記事項証明書など）

 

必要費用の内訳

費用項目	金額の目安
収入印紙	800円
官報公告料	約5,600円（令和6年4月時点）
予納金	20万〜100万円以上（物件次第）

 

予納金とは、清算人の報酬や手続き費用をあらかじめ裁判所に預ける金額です。空き家の資産価値が低く売却益が見込めない場合、この予納金が申立人の実費負担になります。予納金が高くなる理由は主に次の3つです。

・物件の売却が困難（再建築不可・遠方・市場性ゼロ）で清算人の業務が長期化する見込み

・物件に抵当権や税の滞納がついており、精算処理が複雑

・相続財産がほぼなく、清算人の費用を財産から回収できない

つまり「価値のない空き家ほど予納金が高くなる」という逆説的な構造があります。

 

 

選任後の流れ

 

清算人が選任されると、官報に公告が出され、債権者や受遺者への通知期間（最低2か月）が設けられます。その後、財産の換価（売却）または国庫への帰属という形で手続きが完結します。期間は案件によりますが、半年〜1年以上かかるケースが一般的です。

 

 

本当に放棄すべきか？「相続して売る」という選択肢

 

ここまで清算人選任の手順を解説しましたが、実務の現場では「清算人申立てより先に売却を検討すべきだった」というケースが少なくありません。

 

 

 

放棄が有利なケース

 

・空き家の市場価値が実質ゼロに近く、売却のメドが立たない
・被相続人に多額の借金があり、相続すること自体がリスク
・建物が著しく老朽化しており、売却前に解体費用が発生する

 

 

相続して売却する方が有利なケース

 

板橋区・川越市のような都市近郊エリアの空き家は、「売れない」と思い込んでいるだけで実際には市場性があるケースが多いです。

・土地としての価値がある（建て替えニーズがある）
・既存不適格や境界問題も、交渉次第で売却できる案件がある
・相続して売却すれば、売却益から諸費用を出せる
・清算人への予納金（20〜100万円超）を払わずに済む

「売れない」「価値がない」と早合点して放棄の手続きを進め、後から予納金の重さに気づく、これが現場でよく起きるパターンです。

 

 

判断の目安（簡易チェック）

 

以下に1つでも当てはまる場合は、放棄を決める前に一度不動産査定を受けることを強くすすめます。
□ 土地が50㎡以上ある
□ 建物が築40年以内、または解体更地でも市場性がある立地
□ 板橋区・川越市・その周辺エリアに所在している
□ 被相続人の借金がないか、あっても少額
□ 相続人が複数おり「誰かが売却を進めてくれれば」と思っている

 

 

相続放棄の際に必ず注意すること

 

最後に、相続放棄そのものに関する実務上の注意点をまとめます。

 

 

 

 

3か月の期限

 

相続放棄ができる期間は、相続の開始を知った日から3か月以内です。この期間を過ぎると原則として放棄できなくなります（例外的に延長申請も可能ですが、認められるケースは限られます）。

「どうしようか悩んでいるうちに3か月が過ぎてしまった」という相談を受けることがあります。判断に迷う場合も、まず弁護士や不動産の専門家に状況を話して、期限を意識した行動をとることが重要です。

 

 

勝手な処分は「単純承認」になる

 

相続放棄を検討している段階で、空き家の家財道具を売却したり、建物を解体したりすると、「単純承認（相続を受け入れた）」とみなされ、放棄できなくなる場合があります。

「遺品整理をしただけ」でも、財産を処分したと判断されるケースがあるため、動く前に必ず専門家に確認してください。

 

 

次順位の相続人への影響

 

自分が相続放棄をすると、相続権は次の順位の相続人（兄弟姉妹など）に移ります。知らせずに放棄すると、思わぬところで家族関係のトラブルになることがあります。放棄を決めた場合は、関係する親族への早めの連絡が必要です。

 

 

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【監修者より】代表・川野元基からのメッセージ

 

 

 

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株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

株式会社カラーズハウス 代表取締役
センチュリー21フランチャイズ加盟店 在籍12年
全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」
NPO法人不動産売却SOS相談センター 元相談員
宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士
1級建物アドバイザー / ホームステージャー2級
不動産写真マイスター

著書

電子書籍『売却前の勝負！ 不動産売却のための完全ガイド』

メディア掲載

Business Journal「高額査定はしない」と公言する不動産仲介、それでも板橋・川越で選ばれる理由

【おうち売却の達人】「地域密着」から「顧客密着」へ、難易度の高い案件を解決して感謝を届ける

相続人が行方不明で実家を売るには？不在者財産管理人の手続き

 

 

「何年も連絡が取れない兄弟がいる。このまま実家を売ることはできないのだろうか」

そう悩んだまま、固定資産税だけを払い続けている方は少なくありません。相続人のひとりでも行方不明の場合、通常の遺産分割協議は法律上できません。「どこから手をつければいいか」「弁護士と不動産会社、どちらに先に相談すべきか」が分からないまま、実家が空き家になっていくケースが多いのが実情です。
この記事では、不在者財産管理人・失踪宣告の手続きから売却完了までを一本の流れで解説します。各専門家の役割分担も整理しているので、初めての方でも手順が把握できます。

 

 

 

相続人が行方不明だと、なぜ売れないのか

 

遺産分割協議は「相続人全員の合意」が前提

 

不動産を相続して売却するには、まず誰がどの割合で相続するかを決める「遺産分割協議」を行う必要があります。この協議は相続人全員が参加し、全員が合意しなければ成立しません。

相続人のひとりでも行方不明・連絡不能の状態であれば、協議そのものが進められません。「多数決で決める」「連絡が取れない人を除いて進める」という対応は法律上無効であり、そのまま売却を進めた場合、所有権の移転登記が認められないケースもあります。

 

 

まず「本当に行方不明か」を確認する

 

法的手続きに進む前に、まず戸籍・住民票での所在確認を行います。

戸籍謄本（出生から現在まで）：相続人を全員特定する
戸籍の附票：住民票の移転履歴が記載されており、最後の住所が分かる
住民票の附票（現在の市区町村）：現住所の確認

附票に記載の住所に手紙を送っても返信がない、現住所に居住実態がないと確認できた場合、はじめて「行方不明」として法的手続きに進むことができます。

 

 

不在者財産管理人とは何か

 

 

 

 

制度の概要

 

「不在者財産管理人」とは、行方不明者（法律上は「不在者」）の財産を、本人に代わって管理・処分するために家庭裁判所が選任する人のことです。

この管理人が選任されると、遺産分割協議に「不在者の代理人」として参加できるようになります。行方不明の相続人がいても、協議を法的に有効な形で進める道が開きます。

 

 

誰が申立てできるか

 

・不在者本人の利害関係人（他の相続人、不動産の共有者など）
・検察官

相続を進めたい他の相続人が申立人になるケースが一般的です。

 

 

申立先と必要書類

 

申立先：不在者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所
主な必要書類（裁判所・地域によって異なります）

 

書類	内容
申立書	書式は裁判所HPから取得可
不在者の戸籍謄本	出生〜現在まで
不在者の戸籍附票	最後の住所確認
申立人の戸籍謄本	申立人が相続人であることの確認
不在の事実を示す資料	手紙の不達証明、近隣への確認記録など
管理すべき財産の資料	不動産登記簿謄本、固定資産評価証明書など

 

 

 費用の目安

 

① 申立費用（申立人が負担）：収入印紙800円・郵便切手3,000〜5,000円程度

② 予納金（申立人が立替払い）：管理人報酬の原資として裁判所に預けるお金。目安は30万〜100万円程度。売却代金から精算されますが、精算できない場合は申立人の負担になります。

③ 管理人への報酬（不在者の財産から支払われる）：弁護士・司法書士が就任することが多く、月額1〜5万円程度が目安（裁判所が認定）。

予納金は申立人が一時的に立て替えるため、手元資金の確認が必要です。

 

 

 

失踪宣告との違いと使い分け

 

行方不明になってから7年未満であれば不在者財産管理人、7年以上であれば失踪宣告が現実的な選択肢です。どちらを選ぶかで手続きの期間・法的効果が大きく変わります。

 

 

失踪宣告とは

 

「失踪宣告」は、7年以上生死不明の状態が続いている場合に、家庭裁判所の審判によって法律上「死亡したもの」とみなす制度です（民法30条）。戦地や事故など、死亡の危険が高い状況での失踪は1年に短縮されます。

失踪宣告が認められると、行方不明者は「死亡した」ものとして相続手続きが進みます。他の相続人のみで遺産分割協議ができるようになるため、手続きが一本化される利点があります。

 

 

 

 

不在者財産管理人 vs 失踪宣告の比較

 

項目	不在者財産管理人	失踪宣告
行方不明期間	期間の制限なし	原則7年以上
法的効果	管理人が代理参加	法律上「死亡」扱い
手続き期間	数か月〜半年程度	1年以上かかることも
適した状況	比較的最近行方不明	長期間・生死不明
注意点	管理人の選任が必要	宣告後に本人が現れると取消しの可能性

 

行方不明になってから7年未満であれば、不在者財産管理人の選任が現実的な選択肢です。7年以上が経過している場合は、弁護士と相談のうえ失踪宣告を検討します。

 

 

2023年施行の法改正も確認を

 

民法改正（2023年施行）で「所在等不明共有者の持分取得・持分譲渡制度」が新設されました。一定の要件下で、他の共有者が裁判所の決定を経て行方不明者の持分を取得・売却できる制度です。不在者財産管理人なしで対応できるケースもあるため、専門家への確認を推奨します。

 

 

不在者財産管理人選任後、実家売却はどう進めるか

 

多くの記事は「不在者財産管理人を選任すれば手続きが進められる」で止まっています。しかし実際に売却を完了させるには、その後にもステップがあります。

 

 

 

 

売却完了までの全体フロー

 

※図解と合わせてご確認ください。各ステップの補足情報は以下のとおりです。

 

① 戸籍・附票での所在確認（1〜2か月） 

附票住所への手紙不達・居住実態なしを確認できて初めて、法的な「行方不明」として次へ進めます。

 

② 弁護士・司法書士に相談、管理人選任申立（1〜2か月） 

申立と同時に予納金（30〜100万円程度）を納付。書類が多いため専門家への依頼が現実的です。

 

③ 家庭裁判所が管理人を選任（2〜3か月） 

候補者の推薦は可能ですが、選任の決定は裁判所が行います。

 

④ 管理人が遺産分割協議に参加・合意形成（1〜3か月） 

管理人は不在者の利益を守る義務があるため、不利な分割案には合意できません。

 

⑤ 裁判所の売却許可申請（管理人が申立・1か月程度）

売却には「権限外行為許可」が別途必要で、この許可なしに契約を進めると売買が無効になるリスクがあります。

 

⑥ 相続登記・不動産売却活動開始 

登記完了前の契約は買主リスクになるため、登記と売却準備を並行して進めます。

 

⑦ 売買契約・決済・売却完了 

売却価格は裁判所が許可した価格帯に沿って進めます。

 

⑧ 売却代金から予納金・管理人報酬を精算 

諸費用を差し引いて各相続人へ分配。立て替えた予納金もここで回収されます。

 

 

期間の目安：全体で1年〜1年半程度

 

手続きが順調に進んだ場合でも、申立から売却完了まで1年前後かかると見込んでおく必要があります。

 

 

空き家を放置し続けるコスト

 

手続きを後回しにするほど、固定資産税・管理費・建物劣化による価値下落という三重の損失が積み重なります。自治体から「特定空き家」に指定され、助言・指導にも応じずに「勧告」を受けると、住宅用地特例が適用除外となり、固定資産税が最大6倍になるケースもあります。動けない期間が長いほど、売却後に手元に残る金額は減ります。

 

 

弁護士・司法書士・不動産会社の役割分担

 

行方不明の相続人がいる売却案件では、複数の専門家が関わります。それぞれの役割を整理します。

 

専門家	主な役割
弁護士	不在者財産管理人の申立代理・失踪宣告申立・裁判所との折衝
司法書士	相続登記・管理人選任申立の書類作成・登記手続き全般
不動産会社	市場価格の査定・売却活動・買主との交渉・決済サポート

 

不動産の売却活動そのものは不動産会社が担います。手続きと売却の窓口が分断されると全体の調整が難しくなるため、最初から売却完了を見据えて連携体制を組むことが重要です。

カラーズハウスでは、弁護士・司法書士との連携を前提に、相続不動産の売却計画から完了まで一貫してサポートしています。

 

 

手続きと売却、どちらから相談すればいいか迷っていませんか？ 
→ 行方不明の相続人がいる実家の売却について、川野に直接LINEで相談する

 

 

監修者より｜代表・川野元基からのメッセージ

 

 

 

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

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空き家バンクの落とし穴とは？板橋・川越の物件を最短で手放す最適解

 

 

 

 

親から相続した家が空き家になっている。自治体の「空き家バンク」という制度を見かけたが、これで本当に売れるのだろうか―。そう思って調べ始めると、制度の説明ページはいくつも見つかるものの、「結局どうすれば自分の家を一番いい条件で売れるのか」という答えにはたどり着きにくいものです。

 

この記事では、板橋区と川越市の空き家バンク制度を具体的に掘り下げながら、民間仲介や買取と何が違うのかを整理します。さらに、あなたの物件がどのルートに向いているかを判断するための基準を、実務の視点から明確に示します。「制度を使うこと」が目的ではなく、「早く・高く売ること」を目的に、最適な手段を選ぶための読み物として活用してください。

 

 

 

 

空き家バンクとは何か―制度の仕組みと行政の役割範囲

 

空き家バンクとは、空き家の所有者と利用希望者（購入・賃借を検討している人）をマッチングするために自治体が運営する情報登録システムです。物件情報をウェブ上に掲載し、希望者が問い合わせをする流れが基本となります。

 

 

 

重要なのは、行政の関与範囲に明確な限界がある点です。川越市の公式情報によれば、交渉・契約等の実務は「専門家（宅建業者）が行う」と明記されており、市が直接売却交渉を行うわけではありません。つまり、「自治体に登録すれば行政が売ってくれる」という認識は誤りで、あくまで情報掲載の場を提供するにとどまります。

また、川越市の空き家バンクには明確な登録条件があります。特に注意が必要なのは、「宅建業者と媒介契約を締結していないこと」が登録要件に含まれている点です。すでに不動産会社に売却依頼をしている物件は、空き家バンクに同時登録できません。さらに、特定空家（管理不全で行政指導の対象となった物件）も登録対象外となっています。

板橋区については、検索上位に出てくる公式情報が「空き家バンク」ではなく「老朽建築物対策支援事業」「除却費助成」「相談窓口」に集中しています。これは板橋区の所有者が実際に求めているのが、制度名の検索ではなく「この家をどう処理するか」という実務判断の情報であることを示しています。板橋区で空き家の売却を考えるなら、バンク登録を目指すより先に、物件状態・用途地域・再建築可否を確認するステップが重要です。

 

 

空き家バンクのメリットとデメリット

 

特定のニーズと地域再生を繋ぐ「マッチングの場」としての利点

 

空き家バンクの最大のメリットは、移住促進や地域再生を目的としたマッチングに特化しているため、一般市場では動きにくい田舎の古民家や農地付き物件に対して、特定の需要層にリーチできる点です。また、登録費用は基本的に無料で、行政が間に入ることで一定の信頼感が生まれます。

 

 

行政窓口ゆえの限界と、契約プロセスにおける「自己責任」の側面

 

一方でデメリットは複数あります。第一に、登録してから実際に問い合わせが来るまでに時間がかかるケースが多いです。第二に、登録条件（媒介契約なし、特定空家でないこと）を満たせない物件は対象外になります。第三に、成約価格の交渉・契約手続きは結局、自分で宅建業者を選ぶ必要があるため、「行政が全部やってくれる」という期待は現実と異なります。

川越市の計画資料が示唆するのは、活用可能な状態にある空き家は、空き家バンクに登録される前に民間の不動産市場で先に流通している傾向があるという点です。言い換えると、状態が良い物件ほど民間仲介の方がスピードと価格の両面で優位になりやすいということです。

 

 

補助金・支援制度の実態―「誰でも使える」わけではない

 

板橋区には「老朽建築物等対策支援事業」という制度があり、専門家派遣や除却費助成、隣地統合補助が含まれます。ただし、これらは対象要件がかなり限定的です。

 

 

 

・老朽建築物等対策専門家派遣支援事業：区が認定した専門家による現地調査や法的確認の支援
・老朽建築物等除却費助成事業：解体費用の一部助成（認定・事前相談が必要）
・空家等隣地統合事業補助金：隣地の土地と統合して売却・活用する際の費用補助

申請にはいずれも事前相談・審査・認定のプロセスが必要で、誰でも簡単に受け取れる一般補助ではありません。「補助金があるから解体して売ろう」と考える前に、自分の物件が対象に該当するかを区の窓口で確認することが先決です。

川越市については、空き家に関する直接的な売却補助金は現時点では確認されていません。一方、解体については市が整理した情報があり、解体することで「土地が売却しやすくなる」メリットがある反面、「固定資産税の住宅用地特例が外れ、課税額が上がる」「再建築できない土地の場合は価値が下がる」というデメリットも明記されています。解体は売却前に必ず行うべき選択ではなく、物件の状況によって判断が変わります。

 

 

 

民間仲介・空き家バンク・買取の選び分けロジック

 

売却手段は大きく3つあります。自分の物件と状況に照らして、どれが合うかを整理します。

民間仲介が向いている物件・状況（3つ以上該当 → 仲介が有利）
・駅から徒歩15分以内、接道が問題なく、再建築可能な物件 
・築年数よりも管理状態が良好で、内覧できる状態 
・相続登記が完了しており、共有名義の合意が取れている
・残置物の片付けに対応できる、または済んでいる 
・「少しでも高く売りたい」という優先順位がある

このような物件は、市場での競争力があります。不動産会社が適切な価格設定と広告を行うことで、空き家バンクより早く、かつ高い価格で成約できる可能性があります。

 

空き家バンクが向いている物件・状況
・都市部より郊外・農村部に近く、移住需要が見込めるエリア 
・価格より「誰かに使ってもらいたい」という所有者の意向が強い 
・急がない、時間的余裕がある 
・媒介契約を締結しておらず、登録条件を満たしている

ただし川越市・板橋区の地域特性を考えると、どちらも都市近郊エリアであり、一般的な空き家バンクの主要需要層（地方移住希望者）と完全に合致するわけではありません。バンク登録の効果を過度に期待するのは現実的ではありません。

 

買取を優先すべき物件・状況（1つでも該当 → 買取を優先）
・老朽化が進んでおり、一般購入者への内覧が難しい 
・再建築不可、または違反建築の疑いがある 
・残置物が大量にあり、片付けの見込みが立たない 
・相続人が多く、同意取得に時間がかかっている 
・遠方在住で、手間をかけずに早期決着させたい

買取は価格が市場より低くなる傾向がありますが、スピードと確実性という点では最も優れています。「高く売る」より「確実に売り切る」を優先する場合は検討に値します。

 

比較項目	民間仲介 （不動産会社）	空き家バンク （行政運営）	不動産買取 （業者買取）
売却価格	高い （市場価格で売却）	中程度 （割安なケースが多い）	低め （市場価格の7割程度）
成約速度	中〜速	遅い傾向	速い （最短数日〜）
手間の多さ	普通	多い （自分で業者探しが必要）	少ない
状態が悪い物件	難しい場合あり	不可 （特定空家は対象外）	対応可 （現状のままOK）
媒介契約中の物件	可	不可	可

 

 

板橋区・川越市で売却判断を誤りやすいケース

 

実務の現場で多く見られる、判断ミスのパターンを整理します。

 

 

 

 

1. 「空き家バンクに登録しながら不動産会社にも頼む」は制度上できない

 

 

川越市の登録条件上、媒介契約締結中は空き家バンクに登録できません。「とりあえず両方試そう」という発想は制度上成立しないため、どちらを先に動かすかを最初に決める必要があります。

 

 

2. 「解体してから売れば高くなる」とは限らない

 

解体費用（木造一般的な一軒家で100〜200万円程度）を支払っても、更地になることで固定資産税の減税措置が外れ、ランニングコストが上がります。さらに再建築不可の土地の場合、建物があった方が価値として評価されるケースもあります。解体の判断は必ず専門家に確認してから行ってください。

 

 

3. 「補助金が出るまで待ってから売る」と機会を逃す

 

除却費助成などの制度は、申請から認定まで時間がかかります。その間にも固定資産税・管理費は発生し続け、建物の老朽化も進みます。「補助金待ち」で売却を先送りにすることは、コスト増加につながりやすい選択です。

 

 

4. 遠方のため管理できないまま放置してしまっている

 

板橋区・川越市ともに、管理不全の空き家は「特定空家」に認定されるリスクがあります。特定空家に認定されると固定資産税の優遇が外れるだけでなく、行政指導・命令・代執行（行政が強制的に解体し費用を請求する）の対象になります。この状態では空き家バンクの登録もできなくなります。放置は最もリスクが高い選択です。

 

 

 

相続空き家の特例と売却タイミングの考え方

 

相続で取得した空き家を売却する場合、税制上の重要な特例があります。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除）です。

 

 

 

この特例は、相続開始から一定期間内（売却は相続開始の翌日から起算して3年を経過する年の12月31日まで）に売却することが要件の一つとなっています。条件を満たすと、売却益から最大3,000万円を控除でき、税負担を大幅に抑えられます。

ただし特例の適用には複数の要件があります（昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続前に被相続人が一人で居住していたこと、など）。すべての相続空き家に適用されるわけではないため、適用可能かどうかは売却前に税理士または不動産売却の実務に詳しい担当者に確認することをお勧めします。

また、売却タイミングという観点では、「補助金や制度の整備を待ってから売る」より、「今の市場で動ける条件を確認する」方が、結果的に有利なケースが多いです。市場の需給は変動し、金利動向によって購入者の動き方も変わります。現在の板橋区・川越市の周辺は都市近郊エリアとして一定の実需があり、管理状態が良い物件は適切な価格設定で動く可能性が十分あります。

 

 

【監修者より】代表・川野元基からのメッセージ

 

 

 

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

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電子書籍『売却前の勝負！ 不動産売却のための完全ガイド』

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Business Journal「高額査定はしない」と公言する不動産仲介、それでも板橋・川越で選ばれる理由

【おうち売却の達人】「地域密着」から「顧客密着」へ、難易度の高い案件を解決して感謝を届ける

相続空き家3,000万控除の条件は？耐震基準適合証明書の費用と売却戦略

 

 

 

昭和56年5月以前に建てられた実家を相続した方から、こんな相談をよく受けます。「空き家控除が使えると聞いたのに、耐震補強が必要と言われた。結局いくらかかるの？補強する価値はあるの？」という声です。

この疑問への回答は一つではありません。物件の状態、売却価格、補強費用、買主の状況によって「得な出口」は変わります。本記事では制度の基本を押さえながら、売主が本当に知るべき意思決定のロジックを整理します。

 

 

「昭和56年5月31日以前」の意味と旧耐震の判定

 

相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除（以下、相続空き家特例）の適用要件のひとつに、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」という条件があります。これが、1981年（昭和56年）の建築基準法施行令改正で定められた新耐震基準の施行前、いわゆる旧耐震基準の適用物件を指します。

 

 

「建築された」の判定基準は何か

 

実務上よく混乱するのが、この日付の意味です。正確には「昭和56年5月31日以前に建築工事に着手したか」が基準です。確認済証（建築確認通知書）の確認日が昭和56年5月31日以前であれば要件を満たします。また、登記上の新築年月日が昭和56年6月以降であっても、建築請負契約書など着工時期を証明できる書類があれば適用対象になります。

確認日の証明には、以下の書類が使われます。

・建築確認通知書（確認済証）：一番確実な証明書類
・台帳記載事項証明書：確認通知書が紛失した場合、各自治体の建築指導課が発行
・登記事項証明書（表題部の「新築年月日」）：補助的に使用されることがあるが、竣工日であるため厳密には確認日とは異なる

書類が手元にない場合でも、台帳記載事項証明を市区町村窓口で取得できるケースが多いです。ただし、古い建物ほど台帳そのものが残っていないケースもあるため、早めに確認することを推奨します。

 

 

増築がある場合の扱い

 

昭和56年6月以降に増築が行われた場合、増築部分は新耐震基準の適用対象になります。一方で、「元の建物が旧耐震かどうか」は元の部分の確認日で判断します。ただし、増築によって建物全体の構造が変更された場合は判断が複雑になるため、建築士への確認が必要です。

 

 

 

相続空き家特例の適用要件と耐震基準のハードル

 

相続空き家特例の概要を整理します。相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋（および敷地）を一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（相続人が3人以上の場合は2,000万円）。

 

 

空き家特例の主な適用要件

 

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・相続開始の直前において、被相続人（亡くなった方）以外に居住していた人がいなかったこと
・相続開始の直前まで被相続人が居住していたこと（老人ホーム入所の場合は別途要件あり）
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却価格が1億円以下であること

 

 

旧耐震物件が引っかかる条件

 

上記のうち、旧耐震物件の場合に「耐震基準を満たすこと」という要件が課されます。具体的には次のいずれかを満たす必要があります。

1. 売却時に耐震基準適合証明書を取得していること
2. 建物を解体して更地の状態で売却すること
3. （2024年改正） 売却後に買主が一定期間内に耐震改修または解体を行うこと

ただし、3.については後述するように契約実務上のリスクがあります。

 

 

耐震基準適合証明書とは何か、費用と取得の壁

 

耐震基準適合証明書は、建築士または指定機関が現地調査を行い、「現行の耐震基準（新耐震基準）を満たす」と判断した場合に発行される証明書です。

 

 

 

 

証明書を取得するための費用目安

 

項目	費用目安
耐震診断費用	10〜20万円程度
証明書発行手数料	3〜5万円程度
耐震補強工事（必要な場合）	100〜200万円以上

 

旧耐震の木造住宅では、診断の結果「補強なしでは証明書が出ない」ケースが大半です。特に、筋交いの不足・基礎の劣化・屋根の重さといった問題は、築40年以上の建物で頻出します。

 

 

証明書が出やすい家と出にくい家

 

証明書が出やすい条件：壁量が比較的多い間取り（部屋数が多く区切られている）、軽い屋根材（金属板葺きなど）、増築や改造が少ない、過去にリフォームで補強された形跡がある。

証明書が出にくい条件：大きな吹き抜けや広間がある、重い瓦屋根、基礎が無筋コンクリートや石積み、雨漏りやシロアリによる腐食がある。

証明書が「出るかどうか」は、診断してみなければわかりません。ただし、診断費用（10〜20万円）をかけた上で「補強が必要」と判明するケースも多く、費用回収の見通しを持った上で動く必要があります。

 

 

空き家特例の「4つの出口」：手残りを最大化させる選択肢の比較

 

空き家特例を適用するための出口は、大きく4パターンあります。どれが最も得かは、物件の状態と市場価格によって異なります。

 

 

 

 

特例適用の4パターン比較表（費用・リスク・手残り）

 

出口	特例適用	費用目安	主なリスク
①売主が耐震補強して証明書取得	適用可	補強費100〜200万円以上 （築40年超は150〜200万円が目安）	補強費が控除額を超える可能性
②買主が改修前提で現況売却 （売却後改修）	適用可（条件付き）	売主負担少	買主が工事しなかった場合のリスク
③解体して更地で売却	適用可	解体費100〜200万円程度	解体費負担・更地化による固定資産税増
④控除を使わず現況売却	非適用	最小	税負担が発生する

 

 

「控除を使う＝正解」とは限らない？費用対効果で選ぶべき理由

 

控除を使うことが常に最適解とは限りません。たとえば、売却価格が低く譲渡所得がほとんど発生しない場合（取得費＋譲渡費用が売却価格に近い場合）、控除のために補強工事・解体費用をかけると、かえって手残りが減ります。

税理士に試算を依頼し、「控除を使った場合の手残り」と「使わなかった場合の手残り」を比べることが先決です。

 

 

 

2024年改正「売却後に買主が工事」スキームの注意点

 

2024年の税制改正により、売主が耐震補強せずに旧耐震のまま売却しても、買主が一定期間内に耐震改修または解体を行えば特例を適用できるようになりました。
しかし、この「売却後買主工事」スキームには、実務上のリスクがあります。

 

 

買主が工事しなかった場合

 

売主が特例を申告した後に、買主が工事期間内に改修・解体を完了しなかった場合、売主の申告が否認されるリスクがあります。これは売主にとって後から追徴課税が発生する可能性を意味します。

 

 

契約書に入れるべき事項

 

このスキームで売買を進める場合、売買契約書または特約に次の内容を盛り込むことが必要です。

・買主が工事を行う旨の義務規定
・工事完了の期限（売却翌年2月15日まで）
・工事完了報告書・証明書の売主への提出義務
・工事未完了時の売主への通知義務

売主の立場からすると、「契約後に追いかけ続けなければならない」という負担が残ります。買主との信頼関係と価格条件を見極めた上で選択する必要があります。

 

 

損をしないための3ステップ｜旧耐震物件売却の「正しい相談順序」

 

旧耐震物件の売却で失敗する多くのケースは、「専門家に相談する順番を間違えた」ことに起因します。推奨する順番は次のとおりです。

 

 

Step 1：不動産会社に査定依頼 

まず、現況（耐震補強なし・解体なし）での売却価格の見当をつけます。市場価格がわからないと、補強費や解体費をかける価値があるかどうかの判断ができません。

 

Step 2：税理士に試算依頼 

査定価格をもとに、「控除を使った場合の税額・手残り」と「使わなかった場合の税額・手残り」を試算してもらいます。

 

Step 3：建築士に耐震診断依頼 

補強が必要と判断された場合のみ、建築士に耐震診断を依頼します。診断結果と費用見積もりをもとに、①〜④の出口を最終決定します。

 

この順番を守ることで、「診断してみたら補強費が割に合わなかった」という無駄な費用支出を避けられます。

 

 

 

 

【監修者より】代表・川野元基からのメッセージ

 

 

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

株式会社カラーズハウス 代表取締役
センチュリー21フランチャイズ加盟店 在籍12年
全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」
NPO法人不動産売却SOS相談センター 元相談員
宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士
1級建物アドバイザー / ホームステージャー2級
不動産写真マイスター

著書

電子書籍『売却前の勝負！ 不動産売却のための完全ガイド』

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過料10万円？板橋・川越で相続登記を放置するリスクと現実的な対策

 

 

「親が亡くなってから数年、名義変更のことは頭にあるけれど、何となく後回しにしてきた」。板橋区・川越市でそういった相続空き家の相談を受けるたびに感じるのは、放置の本当の理由が「知識不足」ではなく「どこから手をつければいいかわからない」という感情の停滞だということです。

2024年4月、相続登記がついに義務化されました。放置すれば罰則（過料）が科される時代になった今、「まだ大丈夫」は通用しません。この記事では、制度の概要から地域で起きがちな実態、放置コストの具体的な試算、現実的な出口選択肢まで、動けない方に向けて整理します。

 

 

相続登記義務化とは？過去の相続も対象になる

 

2024年4月1日より、不動産を相続した相続人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務が生じます。義務を怠り、正当な理由なく期限を過ぎた場合は、10万円以下の過料の対象になります。

見落とされやすいのが「過去の相続も対象」という点です。2024年4月以前に相続が発生し、まだ登記していないケースも義務化の対象になります。猶予期限は2027年3月31日。「昔の話だから関係ない」とは言えない状況です。

すぐに遺産分割が整わない場合でも、「相続人申告登記」という簡易な手続きで申請義務を満たすことができます。本登記の代わりに「自分が相続人である」と申告するだけで済むため、兄弟間の話し合いが進まない段階でも活用できます。

 

 

 

放置空き家が抱える6つのリスク

 

相続登記を放置することと、空き家を放置することは、別々のリスクを生みながら同時進行します。以下の6点は、板橋区・川越市の相談事例でも繰り返し見えてきたパターンです。

 

 

① 売却・活用が一切できない 

名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、売買契約を結ぶことも抵当権を設定することもできません。買い手が見つかっても、決済当日に手続き不能になるケースもあります。

 

② 相続人が増え続け、権利が複雑化する 

登記しないまま次の相続が発生すると、子・孫・甥・姪……と権利者が膨れ上がります。数十年後には「見知らぬ遠縁の同意」が必要になることも珍しくありません。板橋区の築古物件でも、故人が昭和初期に取得した土地の相続人が十数名に及んでいたケースがありました。

 

③ 固定資産税が最大6倍になる可能性がある 

居住用不動産には税の軽減特例がありますが、放置して行政から「特定空家」や「管理不全空き家」に指定され、改善勧告を受けると特例が解除されます。 結果として、税額が最大6倍に跳ね上がることになります。板橋区・川越市ともに監視の目は厳しくなっており、「勧告を受けてから」では手遅れです。

 

④ 倒壊・近隣トラブル・損害賠償リスク

屋根材や外壁が落下して隣家や通行人に被害が出た場合、所有者に損害賠償責任が生じます。公益財団法人 日本住宅総合センターの試算によると、空き家の倒壊によって死亡事故が発生した場合、賠償額が2億円を超える（約2億800万円）という衝撃的なシミュレーション結果も公表されています。「うちは大丈夫」という過信が、取り返しのつかない負債を生むリスクをはらんでいます。

 

⑤ 行政代執行と費用請求

 特定空家に指定され、指導・勧告・命令を無視し続けると、行政が強制的に解体を行い、その費用（数百万円規模になることも）を所有者に請求します。

 

⑥ 空き家の資産価値は時間とともに下落する

 建物は放置するほど傷みが進みます。5年後・10年後に売ろうとしても、解体費用分が価格から差し引かれるどころか、「売値ゼロ・解体費用持ち出し」になるケースも存在します。

 

 

放置コストを数字で見る——年間いくらかかっているか

 

「固定資産税以外にかかっていない」と思われがちですが、空き家の放置には見えないコストが積み上がります。

 

空き家放置にかかる年間コスト一覧

 

費用項目	年間の自己負担（目安）	備考
固定資産税・都市計画税	10〜20万円	住宅用地の特例適用時の概算
火災保険（空き家対応）	3〜8万円	空き家専用プランへの加入が必要
草刈り・清掃外注費	5〜15万円	年2〜3回程度の実施を想定
管理訪問の交通費	2〜10万円	遠方の場合は移動の手間も発生
設備の修繕・漏水対応	5〜30万円	老朽化による突発的な不具合
合計（年間）	25〜80万円以上	5年放置で最大400万円の支出

 
    
これが5年続けば、125〜400万円の支出になります。その間、建物の価値は下がり続けます。売却査定を一度受けてみるだけで、「今動く方が損」なのか「今動かない方が損」なのかが明確になります。

 

 

 

板橋区・川越市の空き家事情——エリアで見る「今動く理由」

 

全国的な空き家問題の文脈とは別に、板橋区・川越市にはそれぞれ固有の事情があります。

 

 

板橋区：再開発と需要の変化が同時進行 

 

板橋区は東武東上線・都営三田線・都営三田線沿線を中心に、再開発計画が複数進行しています。駅徒歩圏であれば、築古の木造戸建てでも買取需要が底堅い状況が続いており、「今が売り時」と感じている買取業者も多いです。一方で、駅から離れた住宅地では、人口減少の影響が出始めており、5年後・10年後の需要は楽観できません。エリアによって「今動くべき物件」と「少し待てる物件」の差が開いています。

 

 

川越市観光需要の影と、郊外住宅地の現実：

 

 川越市は観光地として知名度が高く、中心部では訪日需要も一部絡んだ不動産取引が見られます。ただし相続空き家の多くは住宅地に点在しており、観光エリアとは別の需給環境です。人口は緩やかな減少傾向にあり、市の空き家対策も強化されています。「川越だから売れる」という思い込みと、実際の相場の間にギャップがあるケースも見受けられます。現状の査定を受けることで、自分の物件がどちら側にあるかが明確になります。

どちらのエリアも、早期に動いた方が選択肢が広い状況であることは共通しています。

 

 

板橋区・川越市で「動けない」理由と、それでも動くための入口

 

実務で相談を受けてきた中で、空き家オーナーが動けない理由には共通したパターンがあります。

 

 

・「兄弟と相続の話をするのが気まずい」
・「遠方で現地に行けない、片付けも終わっていない」
・「親が長年住んだ家を売るのが申し訳ない気がする」
・「共有名義になっていて、全員の合意が取れるか不安」
・「未登記部分がある、境界が不明など、ひとくせある物件だと思っている」

これらは感情的・手続き的なハードルであり、どれも「相談できない理由」にはなりません。残置物がある、共有名義、未登記、築古、再建築不可。こういった条件でも、出口の設計は可能です。

板橋区では駅近・築古の木造戸建てで、遺品整理前の段階から相談を受け、買取業者との同時進行で解決したケースがあります。川越市では兄弟3名の共有物件を、全員の意向を整理するところからサポートし、最終的に売却・利益分配まで完了したケースもあります。

「こんな状態で相談してもいいか」と思っているなら、むしろその段階で相談してください。

また、必ずしも「売ること」が最善とは限りません。賃貸転用が見込める物件、解体して更地にした方が売れやすい物件、今は保有して数年後に売る方がいいケース、選択肢を並べて比較した上で、最適な判断をするのが誠実な対応だと考えます。

 

 

 

今すぐ始める「初動ロードマップ」

 

動き出すために、難しいことは何もありません。以下の順番で整理するだけです。

 

 

STEP 1：相続人と法定相続分を確認する 

戸籍を集め、誰が相続人かを確認します。司法書士・弁護士に依頼すると1〜3万円で代行してもらえます。

 

STEP 2：相続人申告登記で時間を確保する

遺産分割が整わない場合、「相続人申告登記」で義務を履行できます。 登録免許税は不要で、実費のみで申請可能。司法書士への依頼報酬も1〜3万円程度が目安です。ただし、これはあくまで暫定的な措置であり、遺産分割が成立した後は改めて正式な登記（本登記）を行う必要があります。

 

【参考：本登記の費用感】
 

正式な相続登記（本登記）の際は、固定資産税評価額の0.4%の登録免許税と、司法書士費用（5〜15万円程度）が一般的です。「手続きが複雑で高そう」と放置せず、まずは簡易な申告登記でリスクを回避することをおすすめします。

 

STEP 3：不動産の現状と相場を把握する 

登記・売却・活用のいずれの方向に進むにしても、現在の不動産の状態と市場価値を知ることが出発点です。

 

STEP 4：出口を選択する 

売却・買取・賃貸・解体・保有の選択肢を比較し、全相続人の合意のもとで方針を決めます。

 

STEP 5：登記・売却・契約を実行する

 司法書士・不動産会社と連携し、手続きを進めます。
どのステップで止まっていても、相談の入口として使えます。

 

 

【監修者より】代表・川野元基からのメッセージ

 

 

 

 

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

株式会社カラーズハウス 代表取締役
センチュリー21フランチャイズ加盟店 在籍12年
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兄弟で意見が割れる「共有名義」の売却。トラブルを回避し円満に現金化する「第三者の入れ方」

 

 

「兄貴には話が通じない…」 「私は売りたいのに、妹はこのまま住み続けたい一点張り…」

実家のポストに溜まったチラシを整理しながら、あるいは固定資産税の通知書を見て、深い溜息をついていませんか？ 親が亡くなり、実家を兄弟姉妹で共有名義にしたものの、活用方針が決まらず塩漬け状態。「話し合いをしよう」と持ちかけても、過去の感情や互いの経済状況が絡み合い、喧嘩になって終わる。

出口の見えないトンネルにいるような感覚かもしれません。しかし、諦めて放置することや、感情に任せて弁護士に依頼することは、資産をドブに捨て、家族の縁を永遠に切る最悪の選択です。

この記事では、板橋・川越エリアで数多くの相続案件を扱ってきた不動産のプロが、訴訟や安値売却を避け、全員が納得する形で資産を現金化する「換価分割（かんかぶんかつ）」と、そのために必要な「第三者の入れ方」について解説します。

結論から言えば、あなた一人で兄弟を説得する必要はありません。プロを「緩衝材」として使うことで、解決への道は必ず開けます。

 

 

 

 

「このまま放置」が招く、家族全員が損をする2つの最悪シナリオ

 

話し合いが面倒だからと問題を先送りにすると、事態は悪化の一途をたどります。特に避けるべきなのが、以下の2つの結末です。

 

 

シナリオ1：我慢の限界で「共有物分割請求訴訟」へ

 

話し合いが決裂し、共有者の誰かが弁護士を雇って「共有物分割請求訴訟」を起こすケースです。 裁判所を通して「分け方」を決める手続きですが、現物（家）を物理的に切って分けることはできないため、最終的には「競売（けいばい）」を命じられる可能性が高くなります。

競売になれば、落札価格は市場相場の6〜7割程度まで落ち込みます。さらに、数十万円〜100万円単位の弁護士費用も差し引かれるため、手元に残る現金は激減します。「売りたい派」も「残したい派」も、全員が損をして終わるのです。

 

 

シナリオ2：「自分の持分だけ売却」が生む修復不可能な亀裂

 

最近増えているのが、ネット広告などで見る「あなたの持分（権利）だけ買い取ります」という業者に、自分の持分を売ってしまうケースです。

「もう兄弟と関わりたくない、自分だけ現金化して抜けたい」という気持ちは痛いほど分かります。しかし、これは家族への「裏切り行為」になりかねません。

あなたが持分を売った瞬間、不動産会社（買取業者）が、実家の共同所有者になります。利益追求が目的の業者は、住んでいる兄弟に対して強烈な家賃請求（不当利得返還請求）を行ったり、共有物分割請求訴訟を起こして立ち退きを迫ったりするケースもあります。

結果、実家に住む兄弟は追い出され、あなたは「実家を怪しい業者に売った張本人」として親族中から絶縁されることになります。しかも、持分のみの売却額は、市場価格の半分以下になることが一般的です。

 

 

全員が納得する唯一の解。「換価分割（かんかぶんかつ）」とは？

 

では、どうすればよかったのでしょうか？ 最もトラブルが少なく、かつ全員の経済的メリットが大きい方法が「換価分割」です。

 

 

 

仕組みはシンプル。「売ってから、お金で分ける」

 

換価分割とは、不動産全体を第三者（一般の買主）に売却し、諸経費を差し引いた現金を、持分割合に応じて兄弟間で分ける方法です。
例えば、3,000万円で売れた場合、諸経費を除いた残金を、兄弟2人で1/2ずつ公平に分けます。

 

 

なぜ換価分割だと「揉めない」のか？

 

1. 公平性が保たれる：「誰が実家をもらうか」という押し付け合いや、「代償金（家に住む人が他の兄弟に払うお金）が払えない」といった不公平が起きません。1円単位できれいに分けられます。

2. 経済合理性が高い：持分売りや競売とは異なり、通常の市場価格（最高値）で売却できるため、全員の手取り額が最も多くなります。

「お金なんてどうでもいい」と言う兄弟もいますが、実際に「全員が最も損をしない方法」を提示されると、納得するケースが大半です。

 

 

それでもまとまらない理由は「誰が言うか」の問題

 

「換価分割が良いのは分かった。でも、それを提案しても兄が聞く耳を持たないんだ」 そう思われたかもしれません。おっしゃる通り、ここが最大の難関です。

 

 

兄弟間の話し合いが「感情論」になる理由

 

兄弟姉妹だからこそ、話はこじれます。「昔からお前は勝手だった」「母さんの介護もしなかったくせに」といった過去の確執や感情が、合理的な判断を邪魔するのです。 身内であるあなたが正論を言えば言うほど、相手は意固地になります。

 

 

弁護士は「戦う代理人」、不動産会社は「まとめる調整役」

 

ここで「弁護士」を入れると、相手は「攻撃された」と感じ、身構えてしまいます。弁護士は依頼人の利益を最大化する「代理人」であり、関係を修復するプロではないからです。

必要なのは、勝ち負けを決める裁判官ではなく、互いの言い分を聞き、着地点を探る「緩衝材（クッション）」です。 その役割を担えるのが、相続・家族信託に強く、高い倫理観を持つ不動産会社です。

 

 

カラーズハウスが「調整役」として選ばれる3つの理由

 

私たちカラーズハウスは、板橋・川越エリアを中心に、こじれてしまった相続案件の「調整役」として数多くの解決をサポートしてきました。なぜ、当事者同士では無理だった話がまとまるのか。それには3つの理由があります。

 

 

1. NPO元相談員の倫理観：「無理に売らせない」信頼

 

代表の川野は、「NPO法人不動産売却SOS相談センター」の元相談員です。利益優先で「早く売りましょう」と急かすことは絶対にありません。 「売りたくない」という兄弟のお気持ちにも深く寄り添い、「なぜ売りたくないのか」「どうすれば不安が解消するか」を丁寧に解きほぐします。この「中立的な姿勢」が、頑固な兄弟の警戒心を解く鍵となります。

 

 

2. 完全分離のヒアリング：直接顔を合わせなくていい

 

感情的になりやすい兄弟同士を、無理に同席させることはありません。 まずは私たちが、それぞれの兄弟へ個別に連絡を取り、意向をヒアリングします。互いの言い分を私たちがフィルターとなって整理し、感情的な言葉を排除して伝達するため、冷静な話し合いが可能になります。 10年間絶縁状態だったご兄弟が、一度も顔を合わせることなく売却・分配を完了させた事例もあります。

 

 

3. 元トップセールスの実力：反対派も黙らせる「数字」の提示

 

感情面のケアと同時に重要なのが「数字」です。 元大手不動産会社のトップセールスとしての経験と、「おうち売却の達人」認定の技術を活かし、インスペクション（建物状況調査）や市場分析に基づいた「高く売れる根拠」を提示します。

「今、全体で売却すれば、あなたの手元にはこれだけの現金が残ります。しかし、競売になればこれだけ減ります」 このシビアかつ魅力的なシミュレーションを見せられると、反対していた方も「それなら…」と合意に転じることが多いのです。

 

 

【シミュレーション】第三者が入るだけで、手残りはこれだけ変わる

 

実際に、板橋区の実家（市場価格3,500万円・兄弟2人で共有）を例に、手元に残る金額を比較してみましょう。

A：自分の持分だけ買取業者へ売却

売却額：300万円〜500万円（相場の激減）
結果：大損 ＋ 親族からの絶縁、兄弟への法的トラブル発生

 

B：弁護士を入れて裁判・競売

売却額：2,000万円（市場価格の約6割）
諸経費：弁護士費用など約200万円
一人当たり：約900万円
結果：大幅減額 ＋ 関係断絶

 

C：カラーズハウスが調整して換価分割

売却額：3,500万円（市場価格での高値売却）
諸経費：仲介手数料など約120万円
一人当たり：約1,690万円
結果：資産最大化 ＋ 関係維持

 

このように、第三者が間に入り「換価分割」を行うだけで、一人当たり数百万円〜1,000万円近く手残りが変わることも珍しくありません。

 

  

一人で抱え込まず、まずは「作戦会議」に来てください

 

「相談したいけど、兄弟全員を連れて行くのは無理だ」 そう思われた方も、ご安心ください。まずは代表者様（あなた）お一人で来ていただければ十分です。

いきなり兄弟を説得しようとするのではなく、まずは私たちと「作戦会議」をしましょう。 「誰がキーマンで、どの順番で連絡を取り、どのような資料を見せれば納得する可能性が高いか」という解決のシナリオを、プロの視点で作成します。

「兄弟喧嘩」になる前に、私たちを「緩衝材」として使ってください。 あなたの肩の荷を下ろし、ご家族全員が納得できる未来を作るために、全力を尽くします。

私がここまで「調整」にこだわるのには、ある理由があります。

なお、空き家放置のリスクや、遠方にお住まいの子世代に向けた「実家じまい」の売却・管理手順の全体像については、以下の総合ガイドで詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。 

【関連ガイド】[板橋・川越の実家じまい｜空き家放置は損？遠方の子世代がやるべき管理と売却戦略]                 

 

 

【監修者より】代表・川野元基からのメッセージ

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

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板橋区の固定資産税｜計算方法・空き家6倍リスクと売却で節税する方法

 

 

「ポストに市役所からの封筒が入っていて、心臓が止まるかと思った」

「ニュースで『空き家税制厳格化』と見るたび、実家のことが頭をよぎる」

もしあなたが今、遠方の実家（空き家）に対してこのような不安を抱えているなら、この記事はあなたのためのものです。

実は、空き家を放置することは、単に建物が傷むだけでなく、あなたの銀行口座から毎年数十万円単位のお金が流出し続ける「資産喪失」の状態です。特に2023年の法改正以降、行政の対応は劇的にスピードアップしています。

しかし、焦って「とりあえず解体しよう」と判断するのは待ってください。板橋・川越エリア特有の事情を知らずに解体すると、かえって数百万円の損を被る可能性があります。

この記事では、NPO法人不動産売却SOS相談センターの元相談員であり、板橋・川越の不動産市況に精通した私が、「特定空き家指定による増税リスク」の正体と、「一番損をしない処分の判断基準」を、具体的な数字で解説します。

 

 

なぜ「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になるのか？

 

「固定資産税が6倍になる」という話は、脅し文句ではありません。日本の税制の仕組み上、必然的に起こる現象です。

 

仕組みの解説：消える「住宅用地の特例」

 

通常、土地の上に人が住むための家（住宅）が建っている場合、「住宅用地の特例」という減税措置が適用されています。これにより、土地にかかる固定資産税は本来の評価額の「6分の1」にまで安く抑えられています。

しかし、「倒壊の恐れがある」「衛生上有害である」として自治体から「特定空き家」（または管理不全空き家）に指定され、改善の勧告を受けると、この「6分の1の特例」が強制的に解除されます。

つまり、税金が「6倍に値上がりする」のではなく、「本来の高い税額（1倍）に戻される」というのが正しい理解です。いずれにせよ、支払う金額は跳ね上がります。

 

 

 

【板橋・川越エリア試算】放置が生む「年間数十万円」の損失

 

では、具体的にいくら増えるのでしょうか？ 板橋区や川越市の一般的な住宅地（土地評価額2,000万円と仮定）で試算してみましょう。

 

 

一度指定されると、解除されるまでこの高額な税金を払い続けなければなりません。もし5年間放置すれば、約120万円もの現金が、誰も住まない家の維持費として消えていく計算になります。これはあまりに大きな損失です。

固定資産税6倍のリスクが把握できたら、次は「実家をどうするか」の全体戦略を整理する必要があります。遠方の子世代が損をせずに動くためのロードマップを、まず親記事で確認してください。

＞ 【内部リンク】板橋・川越の実家じまい｜空き家放置は損？遠方の子世代がやるべき管理と売却戦略

「通知書」が届いたら手遅れ？指定までの「危険度レベル」フロー

 

「ある日突然、税金が6倍になる」わけではありません。行政からは必ず段階的なアプローチがあります。重要なのは「どの段階なら引き返せるか」を知ることです。

 

【危険度1〜5】行政対応のタイムライン

 

特定空き家に指定され、実際にペナルティが発生するまでには5つのステップがあります。

 

 

1. 【調査】 近隣からの通報などにより、役所が現地調査を行う。

2. 【助言・指導】 「庭木を切ってください」「壁を直してください」という通知が届く。
★ここが分岐点！ この段階で誠実に対応（または売却活動の開始を報告）すれば、指定は回避できます。

3. 【勧告】 指導に従わなかった場合に出される。
 ⚠️危険！ この「勧告」が出された時点で、翌年の固定資産税の特例解除（6倍化）が確定します。

4. 【命令】 改善の猶予期限付きで命令書が届く。従わない場合は過料（罰金）が発生。

5. 【行政代執行】 行政が強制的に解体を行う。

 

最悪のシナリオ「行政代執行」の請求額

 

「命令」すら無視し続けると、最終的には行政代執行、つまり強制解体が行われます。「役所がやってくれるならラッキー」ではありません。かかった解体費用は、全額所有者に請求されます。

特に板橋区の密集地や川越の旧市街地では、重機が入らない狭小地が多く、手作業での解体が必要になるケースがあります。その場合、通常の解体費用の1.5倍〜2倍、場合によっては500万〜1,000万円規模の請求が来ることも珍しくありません。支払えない場合は、財産（給与や預金、他の不動産）が差し押さえられます。

 

行政代執行のリスクが迫っている状況でも、東京に来られない遠方の方が売却を完了できる方法があります。鍵一本で遺品整理から引き渡しまで完結する仕組みを、合わせてご確認ください。

＞ 【内部リンク】板橋区の実家を遠方から売却｜来店不要・鍵預かりで遺品整理も

焦って解体はNG！「解体更地渡し vs 古家付き売却」損益分岐点

 

ここまで読むと「税金が上がる前に、急いで解体しなければ！」と思うかもしれません。しかし、ここに落とし穴があります。

 

多くの人が陥る「解体貧乏」の罠

 

不動産会社や解体業者の中には、「古い家は解体して更地にしないと売れない」と営業してくるところがあります。しかし、板橋・川越エリアにおいては、安易な解体は致命傷になりかねません。

なぜなら、このエリアには「再建築不可物件（今の法律では新しい家を建てられない土地）」が多いからです。

古家があるうちはリフォームして住めますが、一度解体して更地にしてしまうと、二度と家が建てられない「ただの資材置き場」になってしまいます。こうなると、資産価値はほぼゼロになり、売るに売れなくなります。

 

【シミュレーション】板橋区・狭小地の事例

 

再建築が可能だとしても、「解体費用」と「売却価格」のバランスを冷静に計算する必要があります。

例えば、築45年の木造住宅（30坪・前面道路狭め）を売却する場合のシミュレーションを見てみましょう。

【条件】

・土地の実勢価格：2,500万円
・解体見積もり：200万円（狭小地で割増）
  

 

このケースでは、解体費用をかけて更地にするよりも、「古家付き」のまま150万円値引きして売った方が、結果として50万円も手元に残るお金が多いのです。

解体業者にマージンを抜かれることなく、買主（リノベーション業者や個人）に解体や修繕を任せる「古家付き売却」の方が、売主様のリスクと負担が少ないケースは多々あります。

この「損益分岐点」を見極めずに解体契約を結ぶことだけは、避けてください。

解体か古家付きかの判断を進める前に、相続人が複数いる場合は「誰が決定権を持つか」を先に整理しておくことが不可欠です。兄弟間で意見が割れた場合の円満解決策を、事前に把握しておいてください。

＞ 【内部リンク】共有名義の売却で兄弟と揉めたら？第三者を入れた「換価分割」で円満解決

なぜカラーズハウスなら「特定空き家」の悩みを解決できるのか

 

私たちカラーズハウスは、単に「家を売る不動産屋」ではありません。あなたの資産を守るための戦略パートナーです。

 

「売りやすさ」ではなく「手残り」を最大化する提案力 

 

実は、多くの不動産会社は「解体して更地で売りましょう」という提案を好みます。 なぜなら、古い戸建ては瑕疵（欠陥）のリスクがあり取り扱いが難しく、業者にとっては更地にしてしまった方がトラブルもなく「売りやすい」からです。つまり、売主様の利益よりも、業者の業務効率が優先されてしまうケースが少なくありません。

しかし、私たちは違います。 「更地として売るか」「古家付きとして売るか」。どちらが売主様にとって最終的な「手残り金額（利益）」が多くなるか、その一点に絞ってシミュレーションを行います。 手間のかかる古家付き売却であっても、それがお客様の利益になるならば、私たちは泥臭くその道を選びます。この「利益確保のための提案力」こそが、弊社の最大の強みです。

 

NPO法人元相談員としての「守る」提案

 

私、川野は「NPO法人不動産売却SOS相談センター」の元相談員として、数多くの空き家トラブルや行政対応の現場に立ち会ってきました。

利益のために不安を煽って急かしたり、安易な解体を勧めたりすることは、私の倫理観が許しません。

もし行政から通知が来ているなら、まずは私たちが間に入り、状況を整理します。「どのラインまでなら猶予があるか」「どうすれば指定を解除できるか」を、行政の論理を踏まえてアドバイスします。

 

地域密着だからできる「実家じまい」の最適解

 

板橋区と川越市に特化しているからこそ、独自の解決策を持っています。

・狭小地・再建築不可のノウハウ：他社が断るような難しい条件の土地でも、隣地との交渉や特殊なリノベーション提案によって、価値を見出すことができます。

・遺品整理の同時対応：遠方にお住まいで片付けに来られない場合でも、鍵一本お預かりすれば、残置物の撤去から売却までワンストップで対応します。費用は売却代金からの後払（精算）も可能です。

【監修者より】放置は最大のリスク。まずは「現状把握」を

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

株式会社カラーズハウス 代表取締役
元大手不動産会社 トップセールス（在籍12年）
全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」
NPO法人不動産売却SOS相談センター 元相談員
宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士
1級建物アドバイザー / ホームステージャー2級
不動産写真マイスター

著書

電子書籍『売却前の勝負！ 不動産売却のための完全ガイド』

メディア掲載

Business Journal「高額査定はしない」と公言する不動産仲介、それでも板橋・川越で選ばれる理由 

板橋区の実家を遠方から売却！東京に来ずに「鍵を送るだけ」で遺品整理から引き渡しまで完全完結

 

 

「次の連休も実家の片付けか…」 新幹線の予約画面を見て、思わず深い溜息をついていませんか？

大阪や地方にお住まいで、板橋区や川越市にあるご実家（空き家）の管理をされている方へ。 往復の交通費だけで数万円。貴重な休日は埃まみれになって片付け作業。終わってクタクタになって帰宅し、翌日からまた仕事…。 そんな「遠距離介護」ならぬ「遠距離管理」に、限界を感じているのであれば、この記事はあなたのためのものです。

「不動産売却は、現地に行かないとできない」 「片付けが終わっていないと、査定してもらえない」

もしそう思い込んでいるなら、その常識は捨ててください。 実は、あなたは一度も東京に来ることなく、鍵を預けるだけで「遺品整理」から「売却・契約・引き渡し」までを完結させる方法があります。

この記事では、元NPO法人不動産売却SOS相談センター相談員であり、全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」である私、川野元基が、遠方在住の方の負担をゼロにする「完全非対面売却」の仕組みについて包み隠さず解説します。

もう、無理をして帰省する必要はありません。
 

 

 

 

まだ新幹線で通いますか？「自分で片付けてから売る」が招く3つの損失

 

「親が残した家だから、自分たちの手で片付けなければ申し訳ない」 その責任感は素晴らしいものです。しかし、50代・60代の働き盛り世代にとって、遠方実家の管理は精神論で乗り切れるものではありません。まずは冷静に、あなたが失っているものを計算してみましょう。

 

 

【金銭的損失】半年で36万円？見落としがちな「移動コスト」の現実

 

例えば、大阪から東京（板橋）へ通う場合、新幹線代などの交通費で往復約3万円かかるとします。 「週末を使って少しずつ片付けよう」と考え、月に2回帰省したとしましょう。

・1ヶ月：6万円
・半年間：36万円

これに宿泊費や外食費を含めれば、出費はさらに膨らみます。 一生懸命働いて稼いだお金が、ただ「ゴミを捨てるための移動」に消えていく。これは、将来受け取るはずの「実家の売却益」を、ご自身で食いつぶしているのと同じことです。

 

【時間的損失】「終わりの見えない片付け」で消耗する体力と精神

 

プロの遺品整理業者が入れば2日で終わる量でも、不慣れな個人が分別しながら行うと、その10倍以上の時間がかかります。 さらに、久しぶりの肉体労働は体に堪えます。日曜の夜に疲労困憊で自宅に戻り、月曜の朝、重い体を引きずって出社する。そんな生活を半年も続ければ、いつか体調を崩してしまいます。

 

【機会損失】「空き家」である期間だけ、資産価値は下がり続ける

 

「片付いたら売ろう」と思っている間にも、誰も住んでいない実家は急速に傷んでいきます。換気不足によるカビ、雑草の繁茂、雨漏りの進行。 また、1月1日時点で所有していれば、住んでいなくても固定資産税がかかります。 時間をかければかけるほど、家の価値は下がり、維持費という負債だけが積み上がっていくのです。

 

「地元の不動産屋」と「片付け業者」の別注発注はトラブルの元

 

「じゃあ、業者に頼もう」と考えた時、多くの方が陥る失敗があります。 それは、「遺品整理業者」と「不動産会社」を別々に探して依頼してしまうことです。

 

遠隔操作の限界…「言った言わない」の伝言ゲーム

 

遠方にいながら2つの異なる業者を管理するのは、至難の業です。

・不動産屋：「荷物を全部撤去してくれないと、内覧写真が撮れません」
・片付け業者：「え？あのエアコンと照明も撤去してよかったんですか？（実は残した方が良かった）」
・あなた：「現地に行けないから確認できない！」

このように連絡が行き違い、結局トラブル解決のために急遽東京へ行く羽目になるケースが後を絶ちません。

 

窓口一本化（ワンストップ）こそが、遠方売却の最適解

 

遠方売却を成功させる唯一のコツは、「鍵を預ける相手を一人に絞る」ことです。 カラーズハウスにご依頼いただければ、私たちが「司令塔」となり、提携している優良な遺品整理業者と連携します。

「この家具は価値があるから残しましょう」 「この庭木は伐採しないと印象が悪いですね」

不動産売却のプロの視点で片付け業者に指示を出せるため、あなたは「私たちとのLINEのやり取り」だけで、すべてをコントロールできます。

 

カラーズハウス式「完全非対面売却」4つのステップ【図解】

 

 

 

「一度も会わずに家を売るなんて、本当にできるの？」 そう不安に思われるのも無理はありません。しかし、現在は法改正とIT技術の進歩により、完全に合法かつ安全に、非対面での売却が可能です。

 

STEP1【鍵の郵送】まずはLINE相談と鍵の送付だけ

 

まずはLINEまたはメールでご相談ください。大まかな状況をお伺いした後、「鍵」を郵送（簡易書留等の追跡可能な方法）していただきます。 鍵が当社に到着次第、「鍵預かり証」を発行し、専用の金庫で厳重に管理します。これがスタートです。

 

STEP2【Zoom査定・報告】スマホで実家の「今」をリアルタイム確認

 

鍵をお預かりしたら、私が現地へ向かいます。 ここでZoom（ビデオ通話）を繋ぎ、あなたとリアルタイムで室内の状況を確認します。

「雨漏りの跡がありますね」 「このタンスは立派なので、買い手がつくかもしれません」

まるであなたが現地にいるかのように、一緒に家の中を見て回ることができます。この段階で、精度の高い査定額と、売却戦略をご提案します。

 

STEP3【逆算型遺品整理】費用は「売れたお金」から後払いでOK

 

 

 

ここが当社の最大の強みです。 通常、遺品整理には数十万円の現金が先払いで必要ですが、当社では「売却代金からの精算（後払い）」が可能です。

さらに、残置物をただ処分するのではなく、提携の専門業者による「徹底的な買取」を行い、その買取額を処分費用から差し引くことができます。

買取対象は、アクセサリーや金、商品券、骨董品といった分かりやすい価値のある物だけではありません。 「昔の玩具」や「レトロな照明」、「しまい込んでいたギフト」などが、思いがけない高額で買い取られた事例も数多くございます。

「ゴミだと思っていたものが、実はお金になった」 そうやって費用を圧縮できるのも、目利きのプロと連携している当社だからこそです。

【例】
・片付け見積もり：30万円
・遺品・家財買取：▲10万円（骨董品＋おもちゃ＋ギフト等）
・実質負担額：20万円（売却完了時に、売買代金から差し引き）

現金の持ち出しゼロで、家を空っぽの状態にできます。

 

STEP4【持ち回り契約・IT重説】自宅にいながら契約締結

 

購入希望者が見つかり、売買契約を結ぶ際も、上京は不要です。

1. IT重説：パソコンやスマホの画面越しに、重要事項説明を行います（宅建業法で認められた正式な手法です）。
2. 持ち回り契約：契約書類を郵送でやり取りし、売主様・買主様が署名捺印を行います。

最終的な代金の受け取り（決済）も、銀行振込と司法書士による登記手続きで完了します。あなたはご自宅にいながら、通帳に入金されるのを確認するだけです。

 

顔が見えないからこそ。「騙されない」ための安全・透明化システム

 

遠隔取引で一番怖いのは、「知らない間に勝手に話を進められること」や「安く買い叩かれること」でしょう。 だからこそ、私は「透明性」に徹底的にこだわっています。

 

証拠を残すから安心。徹底した「進捗の見える化」

 

 

・正式な「鍵預かり証」の発行：お預かりした鍵は専用金庫で厳重に管理し、受領印付きの証明書を発行します。 

・写真付きLINE報告：現地に行った際は、必ず日時入りで写真を送ります。 

・作業日報：片付け作業の進捗も、ビフォーアフター写真で報告します。

「いつ、誰が、何をしたか」が全て記録に残るため、口約束のトラブルは発生しません。

 

なぜ川野に任せるのか？「おうち売却の達人」認定とNPO相談員の矜持

 

私は、第三者機関である全国不動産売却安全取引協会から、板橋区・川越市エリアの「おうち売却の達人」として認定されています。これは、取引の安全性や透明性が担保されている証です。

また、以前は「NPO法人不動産売却SOS相談センター」の相談員として、金銭トラブルや相続問題に悩む多くの方をサポートしてきました。 「利益が出れば何でもいい」という営業は、私の倫理観が許しません。 遠方にいるあなたの「代理人」として、家族のように実家を大切に扱い、守ることをお約束します。

 

【実録】大阪在住・A様が「鍵一本」で実家じまいを完了するまで

 

ご依頼者：50代男性・大阪在住
物件：板橋区の実家（築35年・戸建て） 状況: 父が他界し空き家に。仕事が忙しく、1年以上放置していた。

【Before】 A様は当初、連休を使って片付けようとしましたが、ゴミの分別ルールが大阪と板橋区で違うことに混乱し、半日で挫折。「これでは何年かかるかわからない」と途方に暮れていました。

【After：カラーズハウスへ依頼】

1. 鍵を郵送：LINEで相談後、すぐに鍵を送付。

2. 完全丸投げ：室内の残置物はトラック2台分。これも全て当社提携業者が撤去（費用は売却益から相殺）。

3. スピード売却：荷物がなくなったことで家が広く見え、売り出しから1ヶ月で買主様が決定。

4. Zoom契約：大阪のご自宅からIT重説を受け、契約完了。

A様のご感想：「一番驚いたのは、手出しの費用が一切かからなかったことです。交通費も浮いたし、何より『もう行かなくていいんだ』という精神的な解放感がすごかった。本当に鍵を送るだけでした」

 

もう、頑張らなくて大丈夫です。まずはスマホで写真を送ってください

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

株式会社カラーズハウス 代表取締役
元大手不動産会社 トップセールス（在籍12年）
全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」
NPO法人不動産売却SOS相談センター 元相談員
宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士
1級建物アドバイザー / ホームステージャー2級
不動産写真マイスター

著書

電子書籍『売却前の勝負！ 不動産売却のための完全ガイド』

メディア掲載

Business Journal「高額査定はしない」と公言する不動産仲介、それでも板橋・川越で選ばれる理由 ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

 

板橋・川越の「実家じまい」完全ガイド｜遠方の子世代が実家を「負債」にせず引き継ぐ空き家対策

 

「週末のたびに高速道路に乗って板橋（または川越）の実家へ戻り、換気をして、伸びきった庭の草をむしる。終わる頃にはもう夕方……」

今、ご自身の生活拠点を都心や神奈川、千葉などに構えながら、このような「実家の維持管理」に頭を悩ませている40代・50代の方が増えています。
親御さんが施設に入居されたり、相続が発生したりして実家が空き家になったとき、最初に襲ってくるのは「思い出の詰まった家をどうにかしなければ」という責任感と、「片付け切れない」という無力感ではないでしょうか。

「売るにしても、中の荷物をどうにかしないと」
「大手不動産屋に聞いたら、事務的に『更地にしましょう』と言われて心が折れた」

そんな葛藤を抱え、問題を先送りにしてしまう気持ちは痛いほどよく分かります。
しかし、NPO法人で不動産売却の相談員を務めてきた私（川野）から一つだけお伝えしたいことがあります。それは、誰も住まない家を放置することは、資産の凍結ではなく「資産の溶解」であるということです。

この記事では、板橋区・川越市に実家を持つ遠方居住者の方へ向けて、後悔しない「実家じまい」の手順と、資産価値を守るための戦略をお伝えします。売却を「親不孝な処分」ではなく、「前向きな資産の継承」に変えるためのガイドとしてお役立てください。

 

実家は「資産」か「負債」か？放置が招く3つの時限爆弾

「とりあえず、今のまま置いておこう」。そう考えた瞬間から、実家は静かに、しかし確実に「負債」へと姿を変え始めます。特に板橋区や川越市のような住宅密集地において、空き家の放置は「時限爆弾」を抱えるようなものです。

 

【金銭リスク】「特定空家」認定で固定資産税が6倍に跳ね上がる

最も直接的なダメージは税金です。通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が6分の1に軽減されています。
しかし、管理不全で「特定空家」に指定され、自治体からの勧告を受けると、この特例が解除されます。つまり、毎年の固定資産税がいきなり6倍（例：年4万円→24万円）に跳ね上がるのです。

板橋区や川越市でも空き家対策は強化されており、「まだ大丈夫」は通用しなくなっています。

 

行政から「特定空き家」に指定される明確な基準や、固定資産税が突然6倍になるペナルティを回避するための具体的な対策については、以下の記事で詳しく解説しています。  

【詳細記事】板橋区の実家を遠方から売却｜来店不要・鍵預かりで遺品整理も

 

【責任リスク】庭木の越境・倒壊…近隣トラブルは所有者の責任

「庭の木が隣の敷地に伸びている」「瓦が落ちて通行人に当たりそう」。
遠方に住んでいると気づきにくいこれらの変化も、全て所有者の法的責任（工作物責任）です。もし倒壊などで他人に怪我をさせてしまった場合、数千万円単位の損害賠償を請求されるケースもあります。
「思い出の家」が、いつの間にか地域の「迷惑施設」になってしまう。これは精神的にも大きな負担となります。

 

【比較表】「早期対策」vs「5年放置」の損失シミュレーション

実際に、早期に手を打った場合と、迷って5年間放置してしまった場合で、どれくらい経済的損失に差が出るのか比較してみましょう。

項目	A. 今すぐ対策（売却/活用	B. 5年間放置した末に売却
建物の価値	築年数相応の評価が可能	5年分の固定資産税 ＋ 草刈り・交通費 （合計100万円以上の出費もザラです）
維持管理費	売却までの数ヶ月分のみ	相続開始から3年を過ぎると控除が消滅 （譲渡所得税が数百万円増えるリスク）
税金の優遇	「空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性大	相続開始から3年を過ぎると控除が消滅 （譲渡所得税が数百万円増えるリスク）
特定空家リスク	なし	指定されると固定資産税6倍のリスク
精神的負担	手放してスッキリ、現金化できる	常に「実家のこと」が頭から離れないストレス

  

放置すればするほど、財布も心も消耗してしまうのが現実です。

比較表にもある通り、実家売却時の税金を大幅に減らせる「空き家3,000万円特別控除」には厳格な期限（3年）があります。適用要件や老人ホーム入居時の注意点など、損をしないための税金知識はこちらをご確認ください。 

【詳細記事】[特定空き家に指定されると固定資産税が6倍に！板橋区・川越市の認定基準と回避策]　　　　
 

遠方だからと諦めない。「行かずに進める」実家じまいの新常識

「リスクは分かった。でも、仕事も忙しいし、頻繁に現地へは行けない…」
それが多くの方の本音でしょう。実は、従来の大手不動産会社や買取業者のサービスは、この「遠方居住者」への配慮が欠けていることが多いのです。

 

大手や買取業者では解決できない「距離」と「管理」の壁

一般的な不動産会社は「売ること」がゴールです。「荷物を全部撤去してくれたら査定します」「更地にしたら買い取ります」といったスタンスが多く、その手前の「片付け」や「管理」は所有者任せ。
これでは、遠方にお住まいの方が二の足を踏むのも無理はありません。

 

鍵を預けて「管理」から「売却」まで。カラーズハウスのワンストップサポート

私たちカラーズハウスは、「売る前の管理から相談できるパートナー」です。
遠方のお客様に対しては、責任を持って「鍵」をお預かりし、現地に行かなくても実家じまいが進む仕組み（ワンストップサポート）を提供しています。

【遠方でも安心！カラーズハウスの実家じまいフロー】

   1. 【鍵のお預かり・現地調査】

お客様が現地に来るのは最初（または契約時）だけでOK。まずは私たちが室内に入り、状況を確認します。

 

2. 【不用品整理・片付けの手配】

提携する優良業者（遺品整理士在籍）を手配。必要なもの、処分するものの仕分けもZoom等で確認しながら進められます。
   

3. 【建物状況調査（インスペクション）】

「解体すべきか、まだ住めるか」をプロが診断。無駄な解体費用を防ぎます。

 

 4. 【維持管理・定期報告】

売却活動中も、定期的に換気や通水を行い、写真・動画でLINEやメール報告します。「草むしりに行かなきゃ」という焦りから解放されます。

 

5. 【売却活動・契約】

 購入希望者の内覧も、弊社が責任を持って立ち会います。

「売るかどうか決めていないけれど、まずは管理だけ頼みたい」というご相談も歓迎しています。特定空家リスクを回避するための「管理」からスタートしましょう。

査定額＝売れる金額ではない。「相場以上」を目指す演出戦略

実家じまいにおいて、もう一つ注意していただきたいのが「安易な買取」です。
「古い家なので価値がない。更地にして2,000万円で買い取ります」
業者にそう言われて、諦めてハンコを押そうとしていませんか？

ちょっと待ってください。その査定額は「現在の汚れた状態」での評価に過ぎません。私は元大手不動産会社のトップセールスとして、「磨けば光る家」を二束三文で売ってしまう事例をたくさん見てきました。

 

ただの「更地渡し」はもったいない！家のポテンシャルを引き出す技術

カラーズハウスの査定は、過去の取引事例などのデータだけを参照するものではありません。その家が本来持っている「未来の価値」を見極めるポテンシャル査定です。

古いからといって安易に解体や更地渡しを選ぶ前に、以下の2つの技術で「磨けば光るかどうか」を判断します。

   * インスペクション（建物診断）：

 建築士などの専門家が建物のコンディションを調査します。「雨漏りなし」「シロアリ被害なし」というお墨付きがあれば、築古物件でも購入者は安心して購入を決断できます。

* ホームステージング（演出）：

生活感のある荷物を撤去し、照明や家具でモデルルームのように演出します。内覧時の第一印象を劇的にアップさせ、早期成約・高値売却を狙います。

 

「買取」なら手間はかかりませんが、相場の7割程度になってしまうことが一般的です。しかし、少しの手間（私たちが代行します）をかけるだけで、手元に残るお金が数百万円変わることも珍しくありません。
私たちは、この「ひと手間」を惜しまない戦略で、板橋・川越エリアでの高値売却を実現しています。

▼あわせて読みたい：高値売却の秘訣
板橋・川越の不動産売却｜査定額アップを実現するインスペクション＆演出戦略

※「相場以上」で売るための具体的なロジックと、カラーズハウス独自の演出技術について詳しく解説しています。

 

【事例紹介】インスペクション＆演出で「納得の売却」を叶えた事例

実際に、簡易インスペクションや演出戦略を導入したことで、相場以上の売却に成功した事例をご紹介します。
「古いから」「汚れているから」と諦めていた物件が、どう変わったかをご覧ください。

事例①：板橋区赤塚・築32年の戸建て

大手の現状査定： 3,200万円前後（更地価格）

大手不動産会社の営業マンからは、「築32年経っており、建物価値はない」と判断されました。さらに「インスペクションをしても費用が無駄になるだけ」と言われ、解体費用230万円を差し引いた土地価格のみでの査定でした。
 

カラーズハウスの戦略：

弊社では標準で簡易インスペクションを実施。調査の結果、建物自体はまだ十分使える状態であることが判明しました。そこで、物件の良いところをアピールしつつ、指摘箇所については「補修案」をセットにしてご提案する戦略をとりました。

売却結果： 3,700万円で成約

建物価格を約350万円として上乗せすることに成功。解体せずに、建物の価値を認めてくださる方に購入いただけました。
（当初査定より 約500万円UP）

事例②：川越市木野目・築27年の残置物の多い二世帯住宅

大手の現状査定： 1,300万円前後（更地渡し条件）

相続が発生した二世帯住宅。売主様が多忙で片付けができず、物が溢れている状態でした。地元の不動産会社や大手フランチャイズ店は、家の中に入ろうともせず「建物を解体して更地で売りましょう」と提案。大きな家のため解体費用だけで350万円もかかり、手残りは大きく減る計算でした。

カラーズハウスの戦略：

まず、二世帯住宅の中古戸建は「希少性が高い」ことに着目。簡易インスペクションを実施したところ、傾きなども少なく建物自体は非常にしっかりしていることが判明しました。
そこで、物の処分費用を弊社で一部負担し、全体のハウスクリーニングを実施。「住める状態」まで商品を磨き上げました。
 

売却結果： 1,700万円で成約

自宅兼副業の調理施設を探されている方に、建物のポテンシャルを高く評価いただき、解体前提の査定額を大きく上回る金額で成約しました。
（当初査定より 約400万円UP）

※事例はプライバシー保護のため一部加工しています。

なぜ、カラーズハウスは「売らない選択肢」も提案するのか

最後に、私のスタンスについて少しお話しさせてください。
不動産屋の私が、なぜ「まずは管理から」「急いで売らなくていい」と言うのか。
それは私が、NPO法人不動産売却SOS相談センターの元相談員だからです。

 

NPO元相談員の倫理観。「親の家」を大切に扱うということ

相談員時代、私は金銭的なトラブルや相続争いで、涙ながらに家を手放す方を数多く見てきました。そこで痛感したのは、「不動産売却は、単なるモノの売買ではなく、家族の歴史の整理である」ということです。

だからこそ、私はお客様を急かしません。
「まだ心の整理がつかない」なら、まずは管理だけでいい。
「本当に売るべきか迷っている」なら、維持費と売却益のシミュレーションをして、冷静に判断すればいい。

利益優先の無理な営業は、私の倫理観（そしてNPOでの経験）が許しません。

 

全国認定「おうち売却の達人」としての約束

この姿勢と実績が評価され、私は全国不動産売却安全取引協会から**「おうち売却の達人」**の認定を受けています。
これは、単に売る技術があるだけでなく、「消費者を守る安全な取引」を行っているプロフェッショナルへの認定です。

遠方に住んでいて、現地の不動産屋の顔が見えないのは不安だと思います。
だからこそ、第三者機関のお墨付きと、私の「顔が見える」対応で、その不安を払拭したいと考えます。

 

まずはリスクを知り、選択肢を整理しませんか？

実家じまいは、体力も気力も使う大仕事です。一人で抱え込まず、専門家を頼ってください。
私たちカラーズハウスは、板橋・川越エリアを知り尽くした「地元のプロ」として、遠方に住むあなたの手足となり、大切な実家の行く末を一緒に考えます。

まずは「現状のリスク診断」から始めませんか？

売る・売らないは、話を聞いてから決めていただいて構いません。

「とりあえず、固定資産税や維持費がいくらかかるか知りたい」
「特定空家になりそうか、見に行ってほしい」
「Zoomで30分だけ、実家の悩みを相談したい」

どのようなご相談でも、NPO元相談員の川野が丁寧にお答えします。
以下のお問い合わせフォーム、またはLINEから、「実家のことで相談したい」とメッセージをお送りください。
あなたからのご連絡を、心よりお待ちしております。

 

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【監修者より】代表・川野元基からのメッセージ

 

株式会社カラーズハウス 代表取締役
川野 元基（かわの げんき）

プロフィール・保有資格:

株式会社カラーズハウス 代表取締役
元大手不動産会社 トップセールス（在籍12年）
全国不動産売却安全取引協会認定「おうち売却の達人」
NPO法人不動産売却SOS相談センター 元相談員
宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士
1級建物アドバイザー / ホームステージャー2級
不動産写真マイスター

著書

電子書籍『売却前の勝負！ 不動産売却のための完全ガイド』

メディア掲載

Business Journal「高額査定はしない」と公言する不動産仲介、それでも板橋・川越で選ばれる理由

財産は所有者のもので、たとえ配偶者や子どもであっても勝手に売買したり、処分したりすることはできません。それは、所有者が認知症になり、意思能力がなくなった場合でも例外ではありません。

今回のコラムでは、認知症への備えとして家族や近しい人に財産の管理を任せられる「家族信託」について、不動産をテーマにその特徴や注意点を解説します。

家族信託とは

家族信託とは、自身が持つ預金や不動産といった財産の管理権を、信頼できる人物に任せる（信託する）制度のことです。「家族信託」という名称ではありますが、財産の管理を任せる相手は、配偶者や子、親族に限らず、友人などでも可能です。両者の間で「信託契約」を締結することで効力が発生します。

財産の管理権だけを譲渡する

不動産の所有者は、不動産をリフォームしたり、設備を導入したりといった「管理権」と、所有や売却をすることで利益を得る「受益権」の2つを持っています。家族信託は、管理権と受益権のうち、管理権のみを家族や第三者に譲渡するものになります。

財産の管理権を譲渡するといっても、自身のあらゆる財産を対象にしなくてはならないわけではありません。不動産の管理権だけ譲渡し株式の管理権は譲渡しない、所有している複数の不動産のうちの一部のみの管理を任せるといったこともできます。また、いつから管理を任せるかも契約に盛り込める点も特徴です。認知症への備えとしては任意後見制度を利用する方法もありますが、これは本人に意思能力が失われることが、開始条件となっています。開始時期や契約内容を柔軟に決められるのが家族信託の特徴です。

管理権を持つ子が認知症の親のために不動産売却ができる

家族信託では、受益権は所有者本人に残ります。本来であれば管理権は所有者本人にあるので、たとえ親が認知症になって、介護施設に入れる資金調達のためであっても親の不動産を子が売却することはできません。

しかし、家族信託をしておけば、子は親のために親の不動産を売却して親の治療費や介護費用に充てられるようになります。これが、家族信託が認知症への備えとして注目される理由です。任意後見制度はあくまで「財産の維持」を目的とするものなので、不動産売却は難しいことがありますし、親の自宅を売却する場合には家庭裁判所の許可が必要になります。家族信託は、任意後見制度よりも財産管理において柔軟性の高いものといえるでしょう。

任意後見制度については、以下の記事で詳しく解説していますので、併せてご確認ください。

高齢の親が認知症になってしまう、事故で知的障害者になってしまった場合、たとえ子どもであっても、医療費や介護費用のために親が住んでいる家や所有している不動産を売却することはできません。

今回のコラムでは、認知症などで正常な意思能力を失ってしまった親の所有財産を売却する方法として、成年後見制度の概要と特徴を紹介します。注意点もあわせて紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

意思能力がない状態での契約は無効になる

仮に、認知症のような意思能力がない親が不動産の売買契約を結んだとしても、それに効力は発生せず、無効になります。とはいえ、所有権は親にあるため、子どもが代わりに売買することもできません。ケガで不動産会社まで訪問できない、といった場合には委任状を作成し、子を代理人として立てれば済みますが、認知症の場合は、意思能力がないので代理人が立てられません。

これにより、認知症の親が介護施設に入居するから自宅や所有不動産を売却したい、と思っても売却できない状況が生まれます。このような状況をサポートするためにあるのが「成年後見制度」です。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や知的障害などの理由で判断能力が十分でない人の代わりに成年後見人となった人が契約を結んだり、財産の管理を行ったりといった支援ができる制度のことです。不動産売買に限らず、保険の手続き、介護施設への入居契約なども可能です。

成年後見人は本人の代わりの契約だけでなく、判断能力が不十分な状態で行ってしまった本人にとって不利益な契約の解除申請も可能です。

法定後見制度・任意後見制度

成年後見制度には、「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。

どちらも本人の意思能力が十分でなくなってから効力を発揮する点は同じですが、法定後見制度は本人が認知症などになどになり、判断能力が失われた段階で家族などが家庭裁判所に申請し、家庭裁判所が後見人を選ぶのに対し、任意後見制度では、本人が判断能力のある段階であらかじめ将来のための後見人を本人自身が選びます。

法定後見制度の特徴・注意点

法定後見制度では、家庭裁判所によって後見人が選定されます。後見人を誰にするかを指定することはできず、家庭裁判所の判断に委ねられます。親族を候補にすることはできるものの、家庭裁判所が選ぶとは限りません。また、親族が選定される可能性は、これまでのデータ上あまり多くなく、弁護士や司法書士、社会福祉士などが選出されるケースが多くあります。

たとえ希望した候補者が選ばれずに納得がいかなかったとしても申し立ての取り下げはできません。弁護士や司法書士が法定後見人に選ばれた場合は報酬の支払いが必要です。

家庭裁判所が法定後見人を選ぶ際には、本人をはじめ、候補者や親族との面談などが行われ、3か月ほどかかります。

法定後見制度には、既に本人が行った法律行為の取消権があります。これは後述する任意後見制度にはない権利です。

任意後見制度の特徴・注意点

任意後見制度では本人に判断能力があるうちに、将来に備えて後見人をあらかじめ自ら選任し、看護や財産について代理で管理する権限を与えるものです。

後見人になるには、本人と後見人になる方の間で任意後見契約を結ぶ必要があり、公証役場という場所で書類を作成します。公証役場は元裁判官などが公証人という立場で職務を行っているところで、一般の市役所や区役所とは別に設けられています。

任意後見人になるための条件は成人であることで、身内だけでなく友人や弁護士などを、文字通り「任意」で選べます。

また、判断能力がある段階であらかじめ結ぶ契約であることから、契約の内容も本人と後見人の同意によって柔軟に決められます。任意後見人に選んだからといって法定後見人のようにすべての財産管理をしてもらわなくてはならないわけではありません。

任意後見契約はいつでも結べますが、効力を発揮するのは、本人の判断能力がなくなってからで、年齢などで決まるわけではありません。本人に判断能力がなくなった段階で任意後見人になることを引き受けた人や親族が家庭裁判所に対して申し立てをし、認められてから任意後見人としての業務がスタートします。

そのため、任意後見人の契約を結んでも、本人が元気なまま亡くなった場合には、後見人としての仕事をせずに終わることもあります。

本人自ら後見人を選べる点で、その後のトラブルが起きづらい点は任意後見制度のメリットです。家族や友人を選任すれば、契約内容によりますが、報酬の支払いは必要なくなります。

ただし、任意後見人はその職務について家庭裁判所の監督を必ず受け、定期的な報告をする義務がありますので、勝手に何でもできるわけではありません

後見人が本人に代わって不動産を売却するには

法定後見人も任意後見人も、本人の利益保護を目的とする制度です。そのため、たとえ本人の財産を増やす目的であっても、積極的な不動産投資や運用、売却はできません。基本的には財産の保護と維持を行うのが後見人の役目になります。

例えば、本人の居住用の物件でなければ、介護費用に充てるといった正当な理由のために売買契約を結ぶことは可能ですが、本人が住んでいる物件を勝手に売却することはできず、あらかじめ家庭裁判所の許可が必要になります。許可なく契約を結んだ場合は無効になります。

本人の居住用以外の不動産も介護費や医療費の捻出といった「本人のため」である必要があります。後見人や親族のために売却することはできません。また、相場よりも明らかに安い価格で売却することも、例え購入者が家族や親族であっても「本人のため」にはならないため、できません。

将来のために家族信託の利用も検討しよう

後見制度では本人の利益保護を目的としているため、財産の活用方法には一定の制限があります。そのため、活用しづらいシーンも出てきます。そこで近年では、任意後見制度に併せて家族信託を行う家庭が増えてきています。

家族信託とは、信頼できる家族や親族と契約（信託契約）を結び、財産管理を任せる方法のことです。家族信託では、財産管理を任された人（受託者）が自由に不動産を売買できるように契約内容を設定できますし、開始時期も認知症の有無にかかわらず、任意で決められ、裁判所の関与もありません。

ただし、家族信託で任せられるのは、財産の管理や処分に関することのみで、本人（委任者）の医療・リハビリ・介護・施設入所などの身のまわりの手続きを本人に代わって行うことはできません。身の回りのことから財産管理まで信頼できる家族に任せたい、という場合には任意後見制度と家族信託を併用するのがおすすめです。

まとめ

任意後見制度や家族信託では、本人が財産などを任せる相手を決められます。信頼できる人に将来のことを任せるというのは、その後の安心のためにも重要なことです。

不動産売却でも同様で、適正な価格で損なく売却するためには、信頼できる専門家に依頼することが最重要になります。

豊島区・板橋区・埼玉県の不動産売却・買取は地域密着の株式会社カラーズハウスがサポートいたします。

住み替え、相続、離婚、任意売却などについてもお悩みがあればお気軽にご相談ください。

相続により空き家となってしまった住宅を売却する際、「住宅を残して現況のまま売却する」「更地にして土地だけを売却する」2つのパターンがあります。また、売却して利益が上がった場合には税金の支払いが発生することもあります。

今回の記事では、空き家を売却する際のポイントや、売却時の税金を抑える方法について解説します。これから空き家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

空き家＝相続した後に誰も住んでいない住宅と土地

空き家には、相続したが誰も住んでいない家、自身が引っ越しをするので誰も住まなくなる家など、さまざまな捉え方があります。今回の記事では、後述する税金控除の関係から、親から相続した家を空き家として説明します。

空き家を売却する2つの方法

空き家売却においては、現況のまま住宅を残して土地とセットで売却するか、住宅を取り壊して更地にして土地だけ売却するかの2つの方法があります。それぞれの特徴について確認していきましょう。

住宅を残して空き家を売却

住宅をリフォームしたり取り壊したりするのには費用がかかりますので、可能であるならば住宅を残したまま空き家を売却するというのが基本の方法となるでしょう。住宅を残すかどうかの判断は「買い手が住宅を再利用できるかどうか」がポイントになります。

住宅が古くて購入後に更地にしなくてはならない、大規模なリフォームが必要で、新たに住宅を建てるよりもかえって費用が大きくなるなどの買い手側にデメリットがある場合は、買い手がつきづらくなります。費用を抑えるために住宅を残す、と判断しても、買い手がつかなければ固定資産税や維持費ばかりがかかり、マイナスの資産となってしまいます。住宅を残すかどうかは、買い手の立場になって検討する必要があるでしょう。

住宅が再利用できるかを判断するためには、専門家である不動産会社の意見が必要です。住宅を訪問査定してもらい、住宅がそのまま利用できるか、軽微なリフォームで事足りるかといったことを確認してもらいましょう。

不動産会社には、賃貸・売却・買取など、それぞれに得意分野があります。空き家の売却においては、中古戸建ての売却を得意とする不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をすすめることをおすすめします。

更地にして土地だけ売却する

残っている住宅部分を取り壊し、更地にして売却する方法は、買い手がつきやすくなるメリットがあるものの、取り壊し費用がかかってしまう点がデメリットになります。解体費用は建物の構造により異なり、木造なら1坪あたり3～5万円、鉄骨造なら5～7万円、RC（鉄筋コンクリート）造なら6～8万円が目安です。

また、前面道路が狭く重機が入れない場所や、隣接した住宅と距離が近い場所など、解体工事がしにくい場合は、費用が高くなります。

住宅の再利用が難しく、解体せざるを得ない場合には、売却して得たお金で取り壊しすることを契約に盛り込む、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取を利用するといった方法があります。

空き家を売却して利益が出た場合は税金を抑える特別控除を活用しよう

空き家を売却して利益を得た場合、所得税が発生します。しかし、所得税は売却して得た金額そのものにかけられるのではなく、そこから不動産会社に支払う仲介手数料などの経費や、条件付きで適用される特別控除を差し引いたものに対して一定の税率でかけられます。

空き家の売却益に対して使用できる特別控除を「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。これを適用させることで、親から相続した空き家を売却した場合に得た利益（譲渡所得）から3,000万円を控除することができます。つまり、売却して得た利益が3,000万円以内なら、税金がかからなくなるというわけです。

◆被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例の主な適用条件

・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること。

・相続の開始があった日から3年目の12月31日までに売却すること。

・相続から売却まで空き家であること。

・売却金額が1億円以下であること。

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の拡充と延長

この特別控除は、2023年までのものでしたが、4年間延長され、2027年12月31日まで適用可能になりました。

また、従来は売却にあたって空き家が耐震基準を満たさない場合には、取り壊して更地として売るか、住宅を残して売却するなら耐震改修工事を売却前に売主が行うことが特例の適用条件となっていました。

しかし、2024年からは、「買い手が」譲渡の日の属する年（空き家を購入した年）の翌年2月15日までに耐震改修又は住宅を取り壊して更地にする工事を行った場合にも適用対象となるように制度が拡充されています。

耐震改修や更地にする工事を買い手側が行ったとしても特例が適用されるようになり、売主は控除を受けやすくなりました。

参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、自身が住んでいる（住んでいた）マイホームを売却した際の特別控除「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用は可能ですが、同じ年に売却した場合は、合計で3,000万円の控除となり、6,000万円の控除とはならない点には注意が必要です。

参考：マイホームを売ったときの特例（国税庁）

まとめ

空き家売却では、住宅がまだ利用できるか否かの判断がポイントになります。また、特別控除が受けられる特例が法改正されたばかりということもふまえると、詳しい担当者でないと控除要件を満たさない売却になってしまう恐れがありますので、信頼できる専門家にサポートを依頼してください。

豊島区・板橋区・埼玉県の不動産売却・買取は地域密着の株式会社カラーズハウスがサポートいたします。

住み替え、相続、離婚、任意売却などについてもお悩みがあればお気軽にご相談ください。